Forte baisse du nombre de mises en chantier
Source : Ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires
Selon les statistiques du ministère, ce sont 373 100 logements qui ont été autorisés à la construction en 2023, soit une diminution de 23,7 % en un an. La tendance s’est poursuivie à fin janvier 2024 puisque 369 300 logements ont été autorisés à la construction, soit une diminution de 23,4 % sur un an. Il s’agit du plus faible chiffre depuis le début de la série en 2000.
Les ouvertures de chantier, estimées à 287 100 logements fin 2023, sont en repli de 22,0 % en un an. Fin janvier 2024, elles sont estimées à 291 100 logements sur un an, en baisse de 24,6 %. C’est également le plus faible cumul observé depuis 2000.
La dégradation continue de ces deux indicateurs est une mauvaise nouvelle. En effet, ils ont un impact direct sur le nombre de logements neufs vendus avec un effet retard de quelques mois lié aux délais de construction et de commercialisation.
Diminution du nombre de logements vendus et hausse des stocks d’invendus
Source : Ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires
Au quatrième trimestre 2023, seuls 15 075 logements neufs ont été réservés par des particuliers. Le volume de réservations baisse fortement par rapport au trimestre précédent (- 8,9 % en données CVS-CJO) et pour le septième trimestre consécutif. Il s’agit du chiffre le plus faible depuis 2020.
Le nombre de logements nouvellement commercialisés diminue également pour atteindre 15 716, soit une diminution de 13,3 %. Il s’agit également du chiffre le plus faible depuis 2020.
En parallèle, l’encours de logements neufs disponibles à la vente a régulièrement augmenté tout au long de l’année et s’est stabilisé (- 1,3 % sur le dernier trimestre) pour atteindre 129 388 logements. Sur un an, l’encours a augmenté de 7,3 %.
Des prix qui se stabilisent à des niveaux élevés fin 2023 et qui amorcent leur baisse en Île-de-France
Source : INSEE
L’immobilier neuf a vu ses prix augmenter continuellement depuis le début de l’an 2000. Depuis 2015, ils ont ainsi augmenté de plus de 30 %.
Prix de vente moyen des logements collectifs par m² habitable, hors parking, TVA au taux normal :
Source : Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)
Les dynamiques de prix sont différentes sur le territoire. Ainsi, en Île-de-France où les prix sont les plus élevés, le neuf voit ses prix baisser de 3 % à 5 470 €/m² en moyenne.
Les prix en régions tendent à stagner (+0,9 % à 4 637 €/m²) sur la période, bien qu’ils soient restés dynamiques en début d’année.
Dans le détail, par type de biens, les prix de vente sont les suivants :
Source : Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)
L’impact de la chute de l’activité sur l’appareil de production
Le bâtiment emploie une main d’œuvre nombreuse. Le niveau de l’emploi dépend directement de la santé du secteur.
Selon les dernières données de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) l’emploi a diminué de plus de 13 000 postes (salariés et intérimaires) au 4ème trimestre 2023 et les perspectives sont moroses.
En effet, au vu des perspectives d’activité, La FFB prévoit une diminution d’environ 6,5 % de l’emploi total sur l’année. Cette diminution annulerait tous les gains enregistrés depuis 2019.
Le nombre de créations d’entreprises diminue et le nombre de défaillances augmentent.
Quelles pistes pour relancer le marché du neuf ?
Le salut du côté des taux d’intérêt ?
Source : Observatoire Crédit logement/CSA
Après leur forte hausse depuis début 2022, les taux d’intérêt semblent avoir atteint un palier. En février 2024, ils atteignent en moyenne 3,99 %. Cependant, il est encore trop tôt pour dire s’il s’agit d’une tendance durable et quelles seront les conséquences concrètes sur la demande d’immobilier neuf.
Les pistes des professionnels du logement
Les acteurs proposent différentes actions jouant à la fois sur l’offre et la demande.
La FFB propose ainsi de redéployer le prêt à taux zéro (PTZ) sur tout le territoire et de revaloriser ses barèmes pour tenir compte de la hausse des prix. La fédération rappelle qu’un logement financé par le PTZ rapporte un total de 24 000 euros de rendement fiscal (recettes-dépenses).
La FFB demande à réintroduire un dispositif fiscal du type « Pinel » dans l’attente de la création d’un vrai statut de « bailleur privé » qui semble prendre du retard. Ce n’est pas uniquement l’accession à la propriété qui est sinistrée mais également l’investissement locatif…
Enfin, des ajustements sont demandés sur le dispositif MaPrimeRénov’ pour le rendre plus incitatif pour les entreprises.
La FPI quant à elle met l’accent sur la simplification des normes, qui « ne coûte rien à l’État ».
Une Alliance pour le logement s’est par ailleurs constituée en 2023. Elle regroupe la Fédération française du Bâtiment (FFB), l’Union sociale pour l’habitat (USH), la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Pôle Habitat FFB, Procivis, l’Unis, l’Union nationale des notaires employeurs (UNNE), l’Union des architectes (Unsfa) et l’Union nationale des Économistes de la construction (Untec). Cette alliance de professionnels vise à peser de tout son poids dans les choix politiques qui vont êtes faits dans les semaines et mois à venir.
Le sujet est éminemment sensible, certains parlent même d’une « crise sociale majeure » en gestation…
Pour aller plus loin :
1. Site du Ministère de la Transition énergétique et de la cohésion des territoires.
2. Les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
3. Tendances récentes du bâtiment - Mars 2024 et Bilan 2023 : l’entrée dans la crise - Fédération française du Bâtiment.
4. Communiqué de presse du 8 février 2024 de l’Alliance pour le logement.
Axel Masson
Rédaction des Experts du Patrimoine (Village des Notaires)