Le monument historique, « le couteau suisse » de l’investissement immobilier patrimonial

Un investissement immobilier de prestige

Notre pays possède un patrimoine immobilier historique très riche issu de sa longue histoire, principalement situé dans les centres-villes, mais pas uniquement. De nombreux bâtiments anciens nécessitent des travaux importants de remise aux normes pour les rendre habitables au vu des normes de confort actuelles.

Le dispositif Monument Historique est ancien, puisque sa création remonte au 31/12/1913. Déjà à l’époque, les pouvoirs publics s’inquiétaient du devenir de notre patrimoine immobilier de grande valeur.

Dans ce patrimoine d’exception, on retrouvera par exemple des anciens châteaux, des cloîtres, des maisons de maître, des immeubles bourgeois, des hôtels particuliers.
N’ayant pas forcément les ressources fiscales pour réaliser ces opérations de rénovation, l’État s’est ainsi tourné vers les investisseurs privés en leur accordant en contrepartie des avantages fiscaux.

L’investisseur qui s’intéresse aux monuments historiques va ainsi chercher à réaliser un investissement immobilier de prestige. Il ne s’agit en effet pas d’un achat de logement classique.
Un cahier des charges très strict doit être respecté en lien avec les caractéristiques de ces biens et la nature des travaux à réaliser. Par exemple, l’aspect architectural du bien doit être entièrement conservé et les matériaux et les techniques employés pour mener à bien les opérations de rénovation sont strictement encadrés. Notons que les architectes des bâtiments de France (ABF) sont sollicités dans le cadre des projets de monuments historiques et doivent formuler un avis sur le projet. Les travaux peuvent se révéler assez substantiels et coûteux !

Le prix au m², travaux inclus, dépassera largement le prix au m² des biens immobiliers classiques situés à proximité. Il est donc déconseillé à l’investisseur en quête de rendement locatif immédiat de s’orienter vers ce type d’investissement. Si le bien acquis est destiné à la location, l’investisseur devra aussi procéder à une analyse approfondie du potentiel locatif du territoire.

Comme son petit cousin « Malraux », le dispositif monuments historiques intéressera plus particulièrement les contribuables les plus taxés à l’impôt sur le revenu.

L’imputation des travaux en monuments historiques est entièrement déplafonné

Ainsi, la « carotte fiscale » accordée par l’État est substantielle.

Le monument historique permet à l’investisseur de déduire de son revenu imposable l’intégralité des travaux engagés pour rénover le bien ainsi que les intérêts d’emprunt si l’opération est financée à crédit. Les coûts de rénovation doivent être imputés dans un délai maximal de trois ans à compter de l’acquisition du bien. L’excédent de charges non imputées pourra être reporté sur les six années suivantes.

Imaginons un investissement de 250 000 euros avec un montant de travaux éligibles de 200 000 euros. L’investisseur pourra ainsi déduire entièrement ces 200 000 euros de son revenu imposable. L’imputation des dépenses de travaux comme charges déductibles du revenu global sur une année fiscale doit nécessairement correspondre aux décaissements effectués par l’investisseur. Les appels de travaux devront être datés et conservés précieusement en cas de demande de l’administration fiscale.

L’investisseur situé dans les tranches marginales d’imposition de 45 % et de 41 % réduira son impôt sur le revenu respectivement de 45 % et de 41 % du montant des travaux imputés sur l’année, charges de crédit incluses.

Le monument historique est ainsi un « super déficit foncier » déplafonné.

Des opportunités assez rares au vu de la nature des immeubles

Le principal inconvénient est que les opérations monuments historiques sont rares et leur nombre a tendance à diminuer au fil du temps. De nombreuses opérations ont été réalisées et le stock de biens à rénover n’est pas extensible à l’infini.

De plus, les conditions réglementaires sont assez drastiques. Ainsi, l’immeuble doit être :

• classé en tant que monument historique ;
• inscrit à l’ISMH (Inventaire supplémentaire des monuments historiques) ;
• labellisé par la Fondation du Patrimoine ;
• agrémenté par l’État en tant que patrimoine national, obtenu par le biais d’une ouverture au public.

Dans ce dernier cas, le public doit pouvoir accéder à l’immeuble cinquante jours par an (dont vingt-cinq jours fériés) au cours des mois d’avril à septembre inclus soit quarante jours pendant la période de juillet à septembre.

Autres caractéristiques de l’investissement en monuments historiques

Pour bénéficier des avantages fiscaux, d’autres conditions doivent être respectées :

• ainsi, l’investisseur devra détenir le bien durant au moins quinze ans ;
• si le logement est loué, il devra l’être pendant au moins trois ans.

Un atout majeur est que le bien peut être transmis aux héritiers en franchise de droits de donation/succession à condition de passer une convention avec l’État. Cette convention imposera aux héritiers d’ouvrir le bien à la visite du public au moins cent jours par an.

L’investissement en Monument historique nécessite une ingénierie patrimoniale assez poussée afin d’optimiser les avantages fiscaux. Ainsi, il est fortement recommandé de se faire conseiller et accompagner pour le choix et la localisation du bien et le montage du projet, surtout s’il est réalisé par l’intermédiaire d’un crédit immobilier.

L’investisseur pourra ainsi se tourner vers des professionnels spécialistes du sujet tels que les conseillers en gestion de patrimoine, les family offices et les banques privées.

Enfin, au vu des potentiels risques de redressement fiscal, l’accompagnement par un cabinet d’avocats spécialisé est recommandé. Il est généralement proposé à l’investisseur par le maître d’ouvrage du projet.

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