DMTO : définition
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont un impôt essentiel dans le cadre des transactions immobilières. Il s’agit d’une taxe prélevée lors de la vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain. Ces droits sont répartis entre plusieurs entités : l’État, les départements et les communes. Le calcul des DMTO se base sur le prix de vente du bien concerné.
Une structure complexe de taxes
Les DMTO sont composés de plusieurs éléments :
- la taxe départementale de publicité foncière (TPF) et les droits d’enregistrement départementaux ;
- la taxe communale additionnelle à ces droits ;
- des taxes additionnelles, comme celle applicable en Île-de-France sur certains locaux (0,6 %).
Ces taxes font partie des « frais de notaire », bien que ce terme englobe à la fois ces droits fiscaux et la rémunération du notaire. Il est important de noter que la grande majorité de ces frais (80 à 85 %) sont des taxes destinées aux collectivités locales, tandis que la part revenant au notaire est relativement faible.
Augmentation des DMTO
Une nouvelle législation, entrée en vigueur le 14 février 2025, permet aux départements d’augmenter leur part des DMTO de 0,50 point. Actuellement fixée à 4,50 %, cette taxe pourrait donc atteindre 5 % à partir du 1er avril 2025 pour une période de trois ans, jusqu’au 30 avril 2028. Cependant, cette augmentation n’est pas obligatoire : chaque département a la liberté de l’adopter ou non.
Les DMTO s’appliquent à une variété de biens, tels que :
- immeubles anciens (appartements, immeubles entiers) ;
- immeubles neufs ;
- terrains à bâtir ;
- usufruit d’un immeuble ;
- nue-propriété d’un immeuble.
Un soutien financier aux départements
Cette augmentation des DMTO vise à renforcer les finances des départements, particulièrement fragilisées par la suppression de la taxe d’habitation et la stagnation du marché immobilier. En effet, l’État a demandé aux collectivités locales de contribuer à la réduction du déficit budgétaire, et cette hausse pourrait générer entre 450 et 700 millions d’euros de recettes supplémentaires. En 2023, les DMTO ont déjà rapporté 16,308 milliards d’euros, dont 11,4 milliards pour les collectivités locales.
L’inquiétude des professionnels de l’immobilier
Bien que certains signes de reprise du marché immobilier aient été observés en 2024, cette augmentation des frais de notaire soulève des préoccupations au sein de la profession. La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) a exprimé son mécontentement, arguant que l’immobilier est de plus en plus utilisé comme levier pour ajuster les finances publiques, au détriment d’une politique incitative pour le secteur. De plus, l’augmentation, bien qu’apparaissant modeste, se cumule avec l’augmentation régulière de la taxe foncière, créant une pression financière accrue sur les acquéreurs.
Cependant, une bonne nouvelle concerne les primo-accédants : les personnes achetant leur première résidence principale seront exonérées de cette augmentation, quel que soit le montant de la transaction.
Un surcoût de 500 € par tranche de 100 000 €
Concrètement, cette hausse pourrait entraîner un supplément de 500 € pour chaque tranche de 100 000 € d’achat. Par exemple, pour un bien immobilier de 300 000 €, cela représenterait 1 500 € supplémentaires. Toutefois, l’achat d’un bien neuf bénéficie généralement de frais de notaire moins élevés, compris entre 2 et 3 % du prix de vente, hors TVA.
Qui vont être concerné par la hausse des DMTO ?
Tous les acheteurs immobiliers, à l’exception des primo-accédants, vont être touchés par cette hausse. En effet, les ménages achetant leur première résidence principale vont bénéficier d’une exonération, indépendamment du montant de la transaction. Il est important de noter que la hausse des DMTO ne va s’appliquer qu’au moment de la vente effective. Si un compromis de vente a été signé avant l’entrée en vigueur de l’augmentation, l’ancien taux va donc être appliqué.
Comment réduire les frais de notaire ?
Malgré cette hausse, il existe des moyens de réduire les frais de notaire :
- exclure le mobilier et les équipements : si le prix de vente inclut des meubles ou équipements, il est possible de les déduire du calcul des DMTO, dans la limite de 5 % du prix du bien.
- séparer le prix net vendeur des frais d’agence : lors de la signature du compromis de vente, il est conseillé de distinguer clairement le prix de vente net vendeur des frais d’agence. Cela permet de réduire le montant des frais, car les DMTO sont calculés uniquement sur le prix net vendeur.
Les départements concernés par la hausse des DMTO
L’augmentation des DMTO ne sera pas uniforme dans tous les départements. Certains départements, comme Paris, les Hauts-de-Seine ou la Seine-Saint-Denis, ont déjà annoncé leur intention d’adopter cette hausse. D’autres, comme l’Aisne, l’Oise ou la Somme, ont décidé de ne pas l’appliquer.
En revanche, certains départements appliquent déjà des réductions sur les droits de mutation, notamment pour des ventes spécifiques (ventes par lots, par exemple). Par ailleurs, en zones de revitalisation rurale (ZRR), des abattements peuvent être appliqués, réduisant ainsi la base imposable.
Taux réduit de DMTO dans l’ancien : départements concernés
Depuis le 1er juin 2024, 97 départements sur 100 conservent un taux maximum de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,50 %. Trois départements appliquent un taux réduit de 3,80 %: l’Indre (36), le Morbihan (56) et Mayotte (976).
Certains départements proposent également des réductions sur les droits de mutation pour des ventes spécifiques, telles que les ventes par lots ou après mise en copropriété, pouvant atteindre 0,70 %.
De juin 2024 à mai 2025, les Hautes-Pyrénées appliquent un taux réduit de 3,80 % pour certaines transactions.
Exonérations et abattements
Certaines transactions bénéficient d’exonérations des DMTO, comme les ventes de logements HLM ou les baux à réhabilitation dans 21 départements. Les exonérations sont appliquées par la majorité des départements pour les ventes HLM.
Les départements peuvent aussi adopter des abattements fiscaux pour réduire la base imposable des transactions, avec des montants allant de 7 600 à 46 000 euros. Quatre départements appliquent ces abattements en zones de revitalisation rurale (ZRR) : Calvados, Isère, Marne et Saône-et-Loire.
Exemple : en Saône-et-Loire, pour un bien acheté à 150.000 €, la base taxable après abattement de 30.400 € est de 119.600 €.
| Département | Taux départemental DMTO 2023-2024 | Taux départemental DMTO 2024-2025 | Taux global DMTO 2024-2025 |
|---|---|---|---|
| Ain | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Aisne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Allier | 4,50 % | 4,50 % | 5,81% |
| Alpes-de-Haute-Provence | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Hautes-Alpes | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Alpes-Maritimes | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Ardèche | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Ardennes | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Ariège | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Aube | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Aude | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Aveyron | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Bouches-du-Rhône | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Calvados | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Cantal | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Charente | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Charente-Maritime | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Cher | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Corrèze | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Collectivité territoriale de Corse | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Côte-d’Or | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Côtes-d’Armor | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Creuse | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Dordogne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Doubs | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Drôme | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Eure | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Eure-et-Loir | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Finistère | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Gard | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Haute-Garonne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Gers | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Gironde | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Hérault | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Ille-et-Vilaine | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Indre | 3,80 % | 3,80 % | 5,11 % |
| Indre-et-Loire | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Isère | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Jura | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Landes Jura | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Loir-et-Cher | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Loire | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Haute-Loire | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Loire-Atlantique | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Loiret | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Lot | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Lot-et-Garonne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Lozère | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Maine-et-Loire | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Manche | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Marne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Haute-Marne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Mayenne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Meurthe-et-Moselle | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Meuse | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Morbihan | 3,80 % | 3,80 % | 5,11 % |
| Moselle | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Nièvre | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Nord | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Oise | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Orne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Pas-de-Calais | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Puy-de-Dôme | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Pyrénées-Atlantiques | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Hautes-Pyrénées | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Pyrénées-Orientales | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Bas-Rhin - Collectivité européenne d’Alsace | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Haut-Rhin - Collectivité européenne d’Alsace | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Rhône | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Haute-Saône | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Saône-et-Loire | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Sarthe | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Savoie | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Haute-Savoie | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Paris | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Seine-Maritime | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Seine-et-Marne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Yvelines | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Deux-Sèvres | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Somme | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Tarn | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Tarn-et-Garonne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Var | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Vaucluse | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Vendée | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Vienne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Haute-Vienne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Vosges | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Yonne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Territoire-de-Belfort | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Essonne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Hauts-de-Seine | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Seine-Saint-Denis | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Val-de-Marne | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Val-d’Oise | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Guadeloupe | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Martinique | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Guyane | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| La Réunion | 4,50 % | 4,50 % | 5,81 % |
| Mayotte | 3,80% | 3,80% | 5,11% |
Source : DGFiP - droits d’enregistrement (impots.gouv.fr).
Les principales dates de mise en œuvre du nouveau taux
L’application du nouveau taux des DMTO dépendra de la date de délibération de chaque département. Selon le cabinet Deloitte, voici les principales dates de mise en œuvre du nouveau taux :
| Date de délibération | Date de l’entrée en vigueur |
|---|---|
| 11 et le 28 février 2025 | 1er avril 2025 |
| 1er et le 31 mars 2025 | 1er mai 2025 |
| 1er et le 15 avril 2025 | 1er juin 2025 |
| 16 avril et le 30 novembre 2025 | 1er janvier 2026 |
| 1er et le 31 décembre 2025 | 1er février 2026 |
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Christian-Olivier Kajabika
Rédaction des Experts du Patrimoine (Village des Notaires)