Locations de courte durée : les commissaires de justice au soutien des hôtes !

Les hébergements saisonniers et/ou de courte durée, notamment les locations Airbnb (ou plateformes équivalentes) ont la côte. Comme le rappelle la Chambre nationale des commissaires de justice, elles ne sont ni sans risque, ni sans règle ! De nombreuses questions juridiques se posent : que faire en cas de dégâts ? Combien de temps puis-je louer ? Puis-je sous-louer pour le week-end ? Comment obtenir son numéro d’enregistrement ? Est-ce que je vais payer des impôts ?
Avant le boom des locations estivales, les commissaires de justice (ex-huissiers de justice + commissaires priseurs judiciaires) répondent des questions fréquentes des hôtes sur leurs droits, leurs obligations et les recours qui s’offrent à eux. Suivez le guide !

Un conseil judicieux : se (pré-)constituer des preuves en cas de dégâts

Le premier conseil de la CNCJ est de faire appel à un commissaire de justice en amont pour qu’il constate l’état du logement avant sa mise à disposition à autrui. Ainsi le constat servira de preuve incontestable pour se prémunir de tout litige éventuel à venir.

Pour un propriétaire qui n’aurait pas réalisé ce constat et qui récupère son logement saccagé ou dégradé (vitres ou objets cassées, moquette et canapé tâchés, dégradations dans les parties communes...), il convient d’avertir les services de police et de déposer plainte.

En parallèle, le recours à un commissaire de justice peut s’avérer judicieux afin d’apporter la preuve, photos à l’appui, de l’existence de dégâts récents causés par les locataires Airbnb.

L’intervention du commissaire de justice peut également porter sur le comportement des occupants (bruits, fêtes nocturnes, durée d’occupation des lieux dépassée (sur le squat, voir not. Expulsion de squatteurs : quelles sont les règles applicables ?)

Un rappel utile : obtention du numéro d’enregistrement et régulation du marché de la location de courte durée

Le saviez-vous ? Certaines villes (Paris, Lyon,...) souhaitent réguler le marché de la location de courte durée, en contrôlant le nombre de nuitées de location saisonnière autorisé.

Ainsi, les mairies imposent un « numéro d’enregistrement », unique pour chaque logement. Il s’obtient rapidement sur le site internet de la municipalité et n’a ensuite pas besoin d’être renouvelé.
Depuis 2021, les plateformes de location saisonnière ont l’obligation de suspendre toute annonce sans numéro d’enregistrement dans les communes concernées.

Des rappels opportuns : nombre de jours de location Airbnb et impôts sur le revenu

Il n’y a pas de lien direct entre la fréquence de location et l’imposition des revenus de l’hôte.

Il s’agit de deux obligations distinctes :

Chaque propriétaire a le droit de louer son habitation principale, mais cela dans la limite maximale de 120 jours par an.
Lorsque l’hôte aura atteint cette limite légale l’annonce sera automatiquement bloquée.
En cas de dépassement il s’expose à une amende maximale de 10 000 €.

L’argent gagné en tant qu’hôte sur Airbnb constitue en effet un revenu qui doit être déclaré et qui donne lieu au paiement de taxes : impôts et contributions sociales.
Exonération : la location meublée d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale est exonérée d’impôt si les loyers annuels n’excèdent pas 760 €.

Une (fausse) bonne idée : une petite sous-location pour le week-end ?

La sous-location est devenue un phénomène répandu, notamment au sein des grandes villes où le marché est tendu et les prix des loyers élevés. Or c’est interdit, sauf à avoir l’accord explicite du propriétaire.
Pour cela, le locataire doit faire une demande à son propriétaire par lettre recommandée (et obtenir son accord), en indiquant la durée de la sous-location et le montant du loyer. Le loyer de la sous-location ne doit pas dépasser celui de la location.

Si un propriétaire découvre que son logement est sous-loué sans son consentement, il peut faire appel à un commissaire de justice pour faire établir deux types de constats :

le constat sur internet de l’annonce publiée : il permettra de révéler le caractère illicite de la location au travers des nombreux commentaires des sous-locataires, de l’affichage du prix de la nuitée, de la date de parution de l’annonce et des périodes de disponibilité.
la saisine du président du Tribunal judiciaire d’une requête aux fins de désignation d’un commissaire de justice : par cette procédure le commissaire de justice se rend sur les lieux loués avec l’aide éventuelle d’un serrurier sans que le locataire soit prévenu pour lui permettre de pénétrer par surprise et de constater la présence d’effets personnels des touristes, de pouvoir les interroger s’ils sont sur place, etc.
Une fois le constat établi, il conviendra d’adresser une sommation au locataire de communiquer l’ensemble de ses relevés Airbnb, afin de connaître le nombre de nuitées et les sommes perçues.
Dans un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus par le locataire suite à la mise en location de son appartement pour des courtes durées sur une plateforme de type Airbnb sans autorisation de son bailleur appartiennent par accession à ce dernier.

Source : CNCJ, Communiqué de presse, 5 juin 2023