I. La réintégration des amortissements dans le cadre de la Loi de Finances 2025 : LMNP et régime réel
L’adoption de la Loi de Finances 2025 via l’article 24 a introduit un changement majeur pour les loueurs en meublé non professionnels concernant le calcul de la plus-value immobilière. Avant cette réforme, les amortissements pratiqués sur les biens immobiliers loués sous le statut LMNP n’étaient pas intégrés dans la détermination de la plus-value imposable lors de la revente.
Toutefois, la nouvelle législation prévoit que les amortissements déduits doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien.
Cette mesure s’applique à partir du 1er janvier 2025, de manière rétroactive, et affecte la méthode de calcul de la plus-value brute. Celle-ci est désormais déterminée par la formule suivante :
Prix de cession - (prix d’acquisition – frais d’acquisition - travaux + amortissements déduits)
Cela implique que les amortissements précédemment déduits viennent réduire la valeur d’acquisition du bien dans le calcul de la plus-value. Il est donc impératif pour les investisseurs LMNP de considérer cette évolution dans le cadre de leurs stratégies fiscales.
En outre, l’introduction de cette réintégration des amortissements concerne également le régime micro-BIC, dont les règles spécifiques méritent d’être détaillées ci-après.
II. Le sort du régime micro-BIC : Réintégration des amortissements et méthode de reconstitution linéaire
Le régime micro-BIC, régi par l’article 50-0 du Code général des impôts, est un régime simplifié permettant aux loueurs en meublé de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus générés par la location. Ce système dispense du calcul et de la déduction des charges réelles, y compris des amortissements, en contrepartie d’un abattement forfaitaire basé sur le type et la localisation du bien.
L’administration fiscale précise que « les abattements mentionnés au sixième alinéa du présent 1 sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire ». Cette précision implique que, bien que le régime micro-BIC n’offre pas la possibilité de déduire des amortissements réels, l’abattement forfaitaire intègre implicitement les amortissements calculés selon le mode linéaire.
Ainsi, bien que le contribuable ne puisse pas déduire d’amortissements sur ses biens dans le cadre du micro-BIC, ces amortissements sont néanmoins pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la cession du bien. En cas de vente, les amortissements réintégrés doivent être traités selon une méthode de reconstitution linéaire, qui consiste à estimer les amortissements qui auraient été appliqués si les déductions avaient été effectuées de manière classique, et non forfaitaire.
Cette méthode de reconstitution linéaire est utilisée pour calculer la partie d’amortissement implicite incluse dans l’abattement forfaitaire. La durée d’amortissement d’un bien immobilier est généralement comprise entre 20 et 50 ans, et la reconstitution permet d’évaluer la somme correspondante à ces amortissements et de l’ajouter à la plus-value imposable. Concrètement, cela implique de retracer les amortissements déduits au fil des années, en appliquant une méthode linéaire, pour réintégrer cette valeur dans la base de calcul de la plus-value.
Il est donc essentiel de noter que, bien que l’abattement forfaitaire facilite la gestion fiscale sous le régime micro-BIC, il n’ignore pas la réalité des amortissements. Ces derniers doivent être réintégrés lors de la cession du bien pour calculer correctement la plus-value immobilière, afin d’assurer une imposition conforme à la réglementation.
III. La migration du bien du statut de LMNP à la résidence principale : Exonération et suppression des amortissements
Un autre aspect crucial de la réforme fiscale concerne les biens migrés du statut LMNP à celui de résidence principale. Cette migration, qu’elle soit totale ou partielle, entraîne plusieurs conséquences fiscales.
En effet, si un bien loué en LMNP est ensuite utilisé comme résidence principale, la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière devient caduque, car l’exonération de la plus-value immobilière s’applique alors, en vertu de l’article 150 U du CGI. En d’autres termes, dès qu’un bien devient la résidence principale de son propriétaire, il bénéficie de l’exonération de la plus-value immobilière, à condition que cette résidence soit effectivement qualifiée comme telle au moment de la vente selon les critères énumérés au BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20181219.
Cela signifie que si un bien LMNP est transformé en résidence principale, l’administration fiscale considère que les amortissements antérieurement déduits ne doivent plus être pris en compte dans le calcul de la plus-value. Le bien étant désormais exonéré de la plus-value, la réintégration des amortissements, jusque-là pris en compte pour déterminer la plus-value, est annulée. Cette exonération s’applique uniquement si le bien est effectivement la résidence principale au moment de la vente, et si aucun abus de droit n’est constaté par l’administration fiscale, en vertu de l’article L64 A du Livre des Procédures Fiscales.
Il est donc important de souligner qu’une migration du bien du statut LMNP à résidence principale doit être réalisée de manière conforme aux règles fiscales. Une telle démarche ne doit pas être motivée par une volonté d’éluder les charges fiscales, sous peine de requalification par l’administration fiscale, en vertu de la disposition mentionnée ci-dessus.
En conséquence, le bien doit effectivement répondre à la définition de résidence principale, et la vente du bien doit être suffisamment éloignée dans le temps pour éviter toute requalification.
Conclusion
Les réformes fiscales introduites par la Loi de Finances 2025 modifient profondément la gestion fiscale des biens immobiliers loués en LMNP, tant sous le régime réel que le régime micro-BIC. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière, désormais exigée pour les cessions effectuées à partir de 2025, représente un changement significatif pour les investisseurs. Par ailleurs, la migration d’un bien du statut LMNP à résidence principale offre des avantages fiscaux, mais nécessite une attention particulière pour respecter les conditions d’exonération.
Les contribuables doivent impérativement examiner chaque situation au cas par cas, en prenant en compte les implications fiscales des nouvelles règles, avant d’effectuer une cession ou une transformation de leur bien. Dans tous les cas, une consultation avec un professionnel du droit fiscal est vivement recommandée pour naviguer efficacement dans ces nouvelles obligations.
Antoine Aufrand
Fondateur - Gérant
Cabinet Hypérion Strategy