La loi Denormandie et les avantages de l'investissement immobilier ancien avec travaux

La loi Denormandie et les avantages de l’investissement immobilier ancien avec travaux

Le dispositif Denormandie permet d’investir dans l’immobilier locatif ancien avec une réduction d’impôt sur le revenu à la clé. Depuis l’extinction du Pinel en décembre 2024, le Denormandie revient sous les feux des projecteurs. L’octroi de la réduction fiscale est conditionné à la réalisation de travaux de rénovation, en particulier ceux liés à la performance énergétique du logement loué. Le propriétaire bailleur devra en outre s’engager à louer son bien au moins six ans. Enfin, la loi prévoit un plafonnement des loyers appliqués ainsi que des ressources des locataires admis à prendre le bail.

Réaliser un investissement locatif dans l’immobilier ancien

Contrairement à son grand frère le « Pinel » qui soutenait l’investissement locatif dans le neuf, le dispositif « Denormandie » est resté assez confidentiel alors qu’il accorde les mêmes avantages fiscaux aux investisseurs.

Ce dispositif devait prendre normalement fin en décembre 2023. Le dispositif a été prolongé par la loi de finances 2024. La réduction d’impôt sur le revenu concerne ainsi les investissements immobiliers réalisés entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.

Concrètement, investir dans un bien immobilier en Denormandie, c’est acquérir :

un logement ancien qui va faire l’objet de travaux d’amélioration ;
un local commercial ancien transformé en usage d’habitation.

Un investissement à réaliser dans des zones géographiques précises

Les investissements Denormandie peuvent être réalisés uniquement dans des communes respectant certains critères d’éligibilité. Il s’agit :

de communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat ancien est important ;
de communes en zone labellisée « Cœur de ville » [1] ;
de communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) [2].

Créée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 [3], l’opération de revitalisation du territoire (ORT) est un outil à disposition des collectivités locales pour porter et mettre en œuvre un projet de territoire dans les domaines urbain, économique et social, pour lutter prioritairement contre la dévitalisation des centres-villes.

Le Denormandie répond ainsi à de réels besoins. Au final, ce sont deux cent cinquante communes urbaines qui sont éligibles, ce qui offre un potentiel d’investissement important.

Enveloppe de travaux de rénovation à réaliser

L’investisseur est tenu de réaliser ou faire réaliser par une entreprise une enveloppe de travaux représentant 25 % du montant total de l’investissement.

Ces travaux concernent :

soit améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif) ;
soit correspondre à deux des cinq types de travaux suivants : la rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude ;
soit créer de la surface habitable nouvelle.

Une réduction d’impôt sur le revenu accordée à certaines conditions

En fonction d’un engagement de durée de location du bien, l’investisseur bénéficie de la réduction d’impôt. Plus la durée de location est importante et plus le pourcentage de réduction d’impôt est élevé.

Le logement doit être loué nu (non meublé) comme habitation principale et il doit être loué au plus tard un an après l’achèvement des travaux dans l’immeuble ou après son acquisition.

source : service-public.fr

Plafonnement de l’avantage fiscal

La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros (et de 5 500 m² de surface habitable) par an. Lorsque le prix au m² du logement dépasse le plafond, la fraction correspondant n’est pas prise en compte dans la base de calcul de la réduction d’impôt.

En outre, la réduction d’impôt sur le revenu Denormandie entre dans le plafonnement global des « niches fiscales », soit un plafond de dix mille euros annuels par foyer fiscal.

1^ère condition à respecter : zonage du bien et plafonnement des loyers

Le zonage ABC avait été créé en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit de « Robien ». Il a été refondu à plusieurs reprises, la dernière en date en octobre 2023 [4].

Il existe actuellement cinq zones : A bis, A, B1, B2 et C, selon le degré de tension locative. La zone A bis correspondant à la zone de tension locative la plus importante. C’est l’adéquation ou le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements qui définit le niveau de tension du marché immobilier sur un territoire. Cette tension se mesure à travers des dynamiques territoriales (dynamiques des bassins de vie, évolution de la démographie, etc.) ainsi que des indicateurs tels que les prix immobiliers et le niveau des loyers d’habitation.
source : service-public.fr

En Outre-mer, les plafonds de loyers sont les suivants pour un investissement en Denormandie :

source : service-public.fr

2^ème condition : zonage du bien et conditions de ressources des locataires

Outre le plafonnement du loyer selon la zone, les ressources des locataires pouvant prendre bail dans un logement Denormandie sont également plafonnées métropole :

source : service-public.fr