Contexte tendu du financement immobilier
La baisse du pouvoir d’achat immobilier est actée depuis le début 2023 [1].
La situation reste compliquée pour le crédit immobilier en cette rentrée 2023. Le taux d’usure poursuit sa hausse continue depuis le deuxième trimestre 2022.
Pour les différents types de prêts et échéances, le taux effectif global (TAEG) d’un prêt ne doit dépasser en septembre 2023 :
- 4,23% pour les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans ;
- 5,28% pour les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans ;
- 5,56% pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus ;
- 5,13% pour les prêts à taux variable ;
- 5,53% pour les prêts-relais.
À noter : la hausse du taux d’usure signifie que les taux de crédit immobilier proposés par les banques aux clients sont en hausse continue. La formule de calcul du taux d’usure est la suivante :
Taux d’usure = moyenne des taux effectifs pratiqués par les banques + 1/3.
Ce taux est actuellement publié mensuellement par la Banque de France.
La hausse des taux de crédit immobilier fragilise les emprunteurs.
En effet, pour concrétiser un projet dans un contexte général de prix encore stable (même si des baisses de plus en plus nombreuses sont actuellement constatées), l’acquéreur va devoir subir une hausse de ses mensualités à payer et l’augmentation de l’apport personnel exigé par la banque. C’est dans ce contexte que l’attestation de financement prend tout son sens.
Un document de plus en plus indispensable dans le parcours client
L’attestation de financement, document non obligatoire est éditée par la banque ou le courtier en prêt immobilier, permet de rassurer le vendeur quant à la surface financière potentielle de l’acquéreur.
Or la phase de visite du bien immobilier en vente est traditionnellement chronophage pour toutes les parties.
Aussi, si lors de cette étape cruciale, l’agent immobilier est en mesure de présenter au vendeur une attestation de financement, la crédibilité de l’acquéreur potentiel en sort nécessairement renforcée : le vendeur a ainsi connaissance en temps réel du montant maximal que l’acquéreur peut emprunter en plus de son apport personnel.
Il sait immédiatement si l’acquéreur peut payer le prix du bien et ses frais annexes (honoraires d’agence immobilière, frais de notaire, assurance-emprunteur etc.). Il a donc l’assurance de ne pas perdre de temps avec un acquéreur non solvable.
À noter : Si la phase de visites s’étale dans le temps, les professionnels du crédit recommandent aux acquéreurs d’actualiser leur situation en demandant à leur banque ou courtier une nouvelle attestation de financement plus récente. En effet, avec la hausse des taux, cette attestation récente permettra de vérifier si la capacité financière est toujours suffisante par rapport à l’évolution des taux de crédit.
Informations consignées dans l’attestation de financement
L’attestation de financement doit comporter plusieurs informations liées à la demande de prêt et à la situation de l’acquéreur :
- la date d’émission du document ;
- les Informations personnelles ;
- les mentions légales ;
- le cachet et la signature de l’organisme émetteur (banque ou courtier immobilier) ;
- le montant maximal de l’achat immobilier qu’il est possible de financer et/ou montant maximal du crédit.
Notes :
[1] Voir not. Meilleurstaux.com, juin 2023, Pouvoir d’achat immobilier : les Français ont perdu jusqu’à 10 m2 en 6 mois.
Axel Masson
Rédaction des Experts du Patrimoine (Village des Notaires)