Constat de conformité locative : un nouvel outil de sécurisation du bail. Par Axel Masson

Les commissaires de justice, nouveaux arbitres des relations entre bailleurs et locataires ?

Depuis le 1er juillet 2022, les huissiers de justice sont devenus « commissaires de justice ». Selon le recensement de la chambre nationale des commissaires de justice, plus de 3 700 professionnels exercent sur le territoire national. Ces officiers ministériels ont, entre autres, la responsabilité de réaliser de nombreux constats. Pour ces activités, ces professionnels libéraux peuvent proposer leurs services aux clients partout en France sans sectorisation géographique.

                   Logo de la chambre nationale des Commissaires de Justice 

C’est la « loi Béteille » du 22 décembre 2010 [1] qui a consacré la force probante du constat d’huissier. Cet acte est authentique, ce qui signifie son caractère incontestable devant les instances judiciaires. C’est cette même loi qui permet aux huissiers d’établir les états des lieux locatifs contradictoires et à l’amiable.

Les commissaires de justice sont ainsi considérés comme les premiers interlocuteurs des citoyens avant la saisine effective de la Justice.

Concernant le domaine du logement, les commissaires de justice sont compétents pour établir les constats avant travaux, de malfaçons, de livraisons non conformes, de défaut d’entretien. Ils sont aussi administrateurs de biens.

Sécuriser la réalisation de l’état des lieux et anticiper d’éventuels litiges

Réaliser un état des lieux en entrée/sortie de locataire devient une opération de plus en plus complexe. En cas de non-conformité, même formelle, des litiges peuvent rapidement survenir et dégrader la relation contractuelle entre le bailleur et son locataire. Les enjeux sont importants et le législateur a souhaité clarifier les responsabilités de chacun en donnant aux commissaires de justice un rôle d’arbitre.

Le constat de conformité a pour but de vérifier que les caractéristiques du bien mis en location sont bien conformes à la loi. Étant donné que le cadre légal du logement est très complexe et évolutif, seul le professionnel peut assurer une réelle sécurité juridique du contrat de location. En cas de litige, le constat de conformité servira ainsi de preuve devant les tribunaux.

L’établissement du constat suit trois étapes :

• vérification par le professionnel de la conformité du logement selon un process normé et multicritères avant la mise en location ;
• indication au propriétaire bailleur d’éventuels correctifs à apporter avant signature du bail ;
• conseils sur la réglementation et les aides financières/fiscales disponibles pour réaliser des travaux de mise en conformité.

Le constat « LegalPreuve » des commissaires de justice

Pour répondre à la demande, les commissaires de justice ont développé une solution entièrement informatisée, le constat LegalPreuve. La chambre a communiqué en début d’année sur son site et le constat de conformité a été lancé officiellement le 17 janvier 2023. « LegalPreuve » s’adresse à la fois aux propriétaires bailleurs, aux locataires et aux professionnels de l’immobilier.

                   Marque Legalpreuve développée par les commissaires de Justice 

Le modèle économique actuel semble rédhibitoire pour assurer le succès du constat de conformité. Rappelons que les constats ne font pas partie des prestations monopolistiques des commissaires de justice. Leurs tarifs sont libres, en moyenne de l’ordre de 400 euros de l’heure. Cette somme peut sembler élevée, surtout si, à terme, le constat de conformité a vocation à se généraliser, voire devenir obligatoire. Nul doute que l’État souhaitera à un moment donné négocier avec les commissaires une gamme de tarifs adaptée pour cette mission touchant au domaine sensible de l’immobilier.

Il se posera cependant la question de la répartition du paiement de ces nouveaux frais.
Si c’est le propriétaire qui assume la charge complète, il pourra les passer en charges foncières, ce qui diminuera, encore, la rentabilité de son investissement. Si c’est le locataire, cela est moins évident qu’il puisse systématiquement en assumer la charge.

Il faudra sans doute attendre les premiers contentieux et d’éventuelles jurisprudences avant que le dispositif ne soit davantage ajusté par la loi ou par des décrets d’application.

Contraindre les propriétaires à réaliser des travaux dans les logements dits « passoires énergétiques » ?

La « loi Climat et Résilience » [2] impose des contraintes aux logements mal classés par les DPE (diagnostic de performance énergétique). Rappelons que les logements classés « G » ne pourront plus être loués à compter de 2025 et les logements classés « F » à compter de 2028.

De nombreux contentieux sont susceptibles d’apparaître rien que sur le critère de performance énergétique des logements.

Un locataire pourra avoir recours aux services du commissaire de justice pour faire établir les éventuels manquements de son bailleur concernant les critères de décence du logement et en particulier sa consommation énergétique.

À la suite des conclusions du constat et saisine de la Justice, le propriétaire pourrait ainsi être condamné à réaliser les travaux de rénovation dans le logement ou à l’équiper d’éléments indispensables à sa mise en conformité. L’objectif des pouvoirs publics est, à terme, de résorber l’habitat indigne et de lutter contre les « marchands de sommeil ».

Une protection pour le propriétaire bailleur

Le constat de conformité locative n’est pas conçu pour être uniquement un outil de sanction. Le commissaire de justice a pour mission d’informer, d’accompagner et de conseiller les propriétaires bailleurs sur les aides financières et fiscales disponibles pour réaliser les travaux. Le déficit foncier et le conventionnement ANAH sont par exemple des outils qui pourront intéresser les propriétaires et les inciter à passer à l’action.

Au-delà de la simple performance énergétique du logement, le constat de conformité locative est un outil de communication pour le bailleur. En disposant de ce constat authentique, le bailleur peut, dans son annonce de location, indiquer que son logement est conforme à la loi. Cette conformité améliorera fortement le potentiel locatif de son bien.

Notes :