Nouvelle réglementation des expertises en cas de dommages consécutifs au « retrait-gonflement des argiles » (RGA)

Rappels sur le risque RGA

Le phénomène de retrait gonflement des argiles est reconnu comme une des conséquences du changement climatique.

Un sol argileux a un comportement mécanique assez instable qui dépend principalement de sa teneur en eau. Ainsi, le sol peut être en expansion en période de forte pluviométrie et a contrario en rétractation lors d’épisodes de sécheresse.

Ainsi, ces variations régulières ont tendance à fragiliser les fondations et les structures des bâtiments.

Selon les estimations, près de dix millions de logements seraient concernés à divers degrés par ce risque environnemental. Actuellement, c’est la caisse centrale de réassurance (CCR) qui indemnise les victimes du RGA avec le régime d’assurance Cat Nat. Ce régime est financé par les contrats multirisques habitations. Les victimes ne peuvent être indemnisées qu’à partir de la publication au journal officiel d’un arrêté de catastrophe naturelle.

Selon Géorisques, le coût moyen d’un sinistre lié au RGA sur une maison individuelle est estimé à 16 500 euros. Ce montant n’est toutefois qu’une moyenne.

Dans de nombreux cas, en plus du comblement des fissures apparentes, des reprises en sous-œuvre (micropieux, injections de résines) des bâtiments se révèlent nécessaires. En fonction des dommages constatés, les coûts des travaux peuvent rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Enfin, dans certains cas extrêmes, les coûts de reprise sont tels qu’ils dépassent la valeur vénale du bien immobilier, rendant sa démolition inéluctable.

Ce phénomène est donc pris très au sérieux par les pouvoirs publics.

L’ordonnance de 2023

Ainsi, les dispositions de l’ordonnance n° 2023-78 du 8 février 2023 [1] avaient assoupli de manière significative les critères utilisés pour reconnaître l’état de catastrophe naturelle dans les communes touchées par des épisodes de sécheresse et de réhydratation des sols, survenus depuis le 1^er janvier 2024.

Entre autres, cette ordonnance prévoit le fléchage obligatoire des indemnisations reçues par les victimes vers la réalisation de travaux de reprise des habitations. Le gouvernement indiquait qu’ « il s’agit d’accompagner en priorité les sinistrés confrontés à des dommages matériels affectant la solidité de l’habitation ou susceptibles de générer des dommages graves à terme sur celle-ci s’ils ne sont pas traités précocement ».

Le décret du 5 février 2024

Dans le prolongement de l’ordonnance de 2023, un premier décret [2] était venu préciser les modalités pratiques d’indemnisation des dommages.

Un nouveau décret pour indemniser les dommages liés au risque de « retrait-gonflement des argiles.

Le décret du 3 décembre 2024

Ce décret [3] vient apporter des précisions sur le contenu des activités d’expertise entourant le processus d’indemnisation du risque RGA.

Les dispositions du décret s’appliquent aux sinistres résultant des causes reconnues dans les arrêtés de catastrophe naturelle pris à compter du 1^er janvier 2025. Pour déclencher la mission d’expertise, deux conditions sont requises :

• la publication au Journal officiel d’un arrêté interministériel de reconnaissance de catastrophe naturelle ;
• dans un délai impératif de trente jours suivant l’arrêté, l’assuré doit déclarer à sa compagnie d’assurance tout sinistre susceptible de déclencher sa garantie.

Face aux enjeux financiers, le décret vise ainsi à renforcer la confiance des assurés dans les expertises. Ces dispositions s’appliquent à l’ensemble des acteurs intervenants dans ce domaine : sociétés d’expertises et experts indépendants.

L’accent est mis sur l’indépendance des experts tant vis-à-vis des entreprises d’assurances que des assurés.

La rémunération des expertises sera fixée selon des critères « objectifs, transparents et non discriminatoires ».

En termes de formation, l’expert devra justifier d’un niveau de diplôme post-secondaire et d’une expérience professionnelle significative dans le domaine, à la fois pour développer et maintenir ses compétences sur la durée.
Source : Légifrance

Le décret prévoit des délais précis pour la remise des divers rapports d’expertise. Ces délais maximums ont pour but de ne pas laisser les victimes des sinistres dans l’incertitude, voire en détresse.

Ainsi, l’expert « dispose de quatre mois, à compter de la réception de l’ensemble des éléments transmis par l’assuré, pour envoyer un rapport intermédiaire avec sa conclusion définitive sur la cause déterminante des désordres constatés, la qualification des dommages matériels et, le cas échéant, l’ouverture du droit à la garantie ».

En cas d’investigations techniques complémentaires réalisées par une entreprise tierce, l’expert bénéficie d’un mois supplémentaire pour rendre son rapport.

Le décret précise enfin que « le rapport définitif doit ensuite être établi dans un délai d’un mois, à compter de la réception des éventuels résultats des investigations géotechniques complémentaires et de la validation des devis des entreprises de travaux ».

Pour aller plus loin :

Les conséquences du changement climatique sur l’urbanisme et l’immobilier, une situation potentiellement explosive ? - Journal du Village des Notaires n°104.

Notes :