Quel rôle pour le notaire en matière de constructions sauvages en zones agricoles, naturelles et forestières ?

Face à ce constat alarmant, le gouvernement s’est engagé dans la lutte contre l’artificialisation des sols. De ce fait, la loi climat et résilience du 22 août 2021 [2], a inscrit la lutte contre l’artificialisation des sols dans les principes généraux du Code de l’urbanisme [3]. Cette réforme prioritaire, a pour objectif de réduire de moitié le rythme de la consommation des espaces dans les dix prochaines années [4], précitée, afin d’atteindre l’absence d’artificialisation nette d’ici 2050.

L’artificialisation se définit comme « l’altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d’un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage » [5].

Par conséquent, les mesures apportées par la loi climat et résilience tendent à favoriser les opérations en renouvellement urbain, aux opérations en extension urbain. Et cela va, corrélativement, engendrer une diminution des autorisations de construire, qui avaient déjà connu une baisse en 2020 : 381 600 logements avaient été autorisés à la construction, soit 65 800 de moins qu’en 2019 (- 14,7%) [6]. Toutefois, cette mesure ne risque-t-elle pas d’entraîner un accroissement des constructions sauvages, ces dernières étant à ce jour à l’origine du mitage des terres situées en zones agricoles, naturelles et forestières ?

Une construction dite « sauvage » est une construction irrégulière ; cela signifie qu’elle a été édifiée en méconnaissance des règles du droit de l’urbanisme. La réglementation est davantage sévère dans les zones agricoles (zones A) [7] et naturelles (zones N) [8] ; le principe juridique étant l’inconstructibilité.

Ce durcissement s’explique par la volonté du législateur de protéger ces zones particulières. Ce zonage contenu au sein du règlement du plan local d’urbanisme, délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger [9].

Toutefois, l’inconstructibilité des terrains situés hors des parties urbanisées de la commune connaît des dérogations.

À titre d’exemples, il s’agit principalement des constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et forestière ou des installations d’intérêt public telles que les éoliennes, les châteaux d’eau. De plus, si le règlement prévoit un secteur de taille et de capacité d’accueil limitées, peuvent être autorisées des constructions, des aires d’accueil et des résidences démontables [10].

Pourtant, chaque année de nombreuses constructions sont édifiées sur ces zones protégées, en dépit de la réglementation qui leur est attachée. En raison de la baisse des autorisations de construire, il est légitime de craindre un accroissement de cette pratique ; étant donné que d’ici 2050, la procédure d’obtention d’une autorisation de construire deviendra plus exigeante et sélective, elle pourrait décourager plus d’un citoyen, qui préférera construire sans autorisation, au risque de le faire sur une zone inconstructible.

Certes, en cas de vente du bien irrégulier, il incombe au notaire d’informer l’acquéreur de cette irrégularité en vertu de son obligation d’information et de son devoir de conseil [11]. Mais cette intervention est insuffisante pour limiter le mitage des zones agricoles, naturelles et forestières, puisque la construction a déjà été bâtie.

C’est pourquoi, il pourrait être opportun de renforcer le dialogue entre le notaire et l’État, ainsi qu’avec les collectivités territoriales sur cette thématique. Il s’agirait, de calquer un dispositif semblable à la lutte contre le blanchissement à la lutte contre l’artificialisation.

Depuis la loi du 11 février 2004, le notaire est soumis aux obligations de vigilance et de déclaration de soupçon, afin de lutter contre le blanchiment. Aussi, lorsque le notaire reçoit un client qui achète un terrain en zone agricole ou en zone naturelle, et que ce terrain est acheté à un prix bien plus important que celui du marché, doit-il rappeler encore plus fortement que ce terrain n’est pas constructible ? Dès lors, le fait pour un propriétaire de vendre ses terres agricoles à un prix plus fort, peut constituer un indice interpellant le notaire qui pourrait être tenu de déclarer ses soupçons ; car en réalité l’acheteur a l’intention de construire sur ces terres.

Une intervention en amont serait bénéfique, dans la mesure où un bâtiment édifié sans autorisation au sein d’une zone non constructible, comme une zone agricole et naturelle, ne pourra pas être régularisé a posteriori, sous réserve des exceptions établies au principe d’inconstructibilité.
En somme, la construction sauvage est menacée de se voir appliquer des sanctions pénale, civile et administrative. La sanction la plus radicale, qu’il convient de souligner, est la possibilité pour l’autorité administrative compétente de demander en justice l’ordre de démolition de la construction. Cette sanction pénale, difficile pour le propriétaire, se heurte néanmoins à la difficulté pour l’administration de voir cette mesure aboutir. La situation dans le Vaucluse illustre parfaitement cette problématique, puisque mille constructions illégales sont pointées par la Préfecture de Vaucluse, mais seules dix démolitions ont eu lieu en onze ans [12].

Ce constat révèle la faiblesse du champ d’action de l’administration. Il faut donc en déduire que de nombreuses constructions édifiées en zone inconstructible sont laissées intactes, ce qui, sur le long terme, engendrera un mitage important de ces zones protégées. Une perspective sans aucun doute à l’encontre de l’ambitieux objectif « Zéro artificialisation nette ». Au demeurant, une mobilisation de la profession notariale sur cette problématique peut être une piste à envisager.

Anne Fourcherot
Master 2 Droit notarial, Paris Dauphine

Notes :