Deux observations principales sont relevées pour cette note d’analyse : d’abord un recul des volumes de ventes mais également un ralentissement de la hausse des prix pour la région parisienne. De juin à août 2020, ce sont 36 600 logements qui ont été vendus, soit un chiffre en repli de 26% par-rapport à la même période en 2019.
Pour quelles raisons ? Tout d’abord le confinement et la période estivale ont vu principalement la transformation des avant-contrats en vente comme moteur de la hausse des ventes, mais l’effet s’estompe au fur et à mesure que l’année avance et surtout que la situation se détériore. D’autant que les comparatifs avec l’année 2019, considérée comme une année record sur le plan des ventes immobilières, trouble la lecture de la situation actuelle. Et les incertitudes sur l’évolution de la fin d’année et du début 2021 (pour rappel, nous sommes de nouveau en confinement et les perspectives sur une éventuelle solution médicale tablent plutôt sur un vaccin à l’été 2021) sur le plan sanitaire et économique ne permettent pas d’envisager un tableau à court et moyen termes plus clair. La baisse, d’un point de vue géographique, est généralisée à la région parisienne : Paris, Petite Couronne et Grande Couronne. Elle touche aussi bien les appartements que les maisons.
Malgré le ralentissement de la hausse des prix dont font état les notaires, celle-ci reste tout de même vive. Les tendances haussières perdurent, mais Paris semble se trouver dans cette situation de ralentissement. Les notaires tablent par ailleurs sur des évolutions de prix contrastées selon les secteurs géographiques. Enfin, une estimation du prix au m2 en décembre 2020 indiquerait un prix à 10 790 euros, soit une hausse de 0,4% en 4 mois. La hausse annuelle de 7,4% en août serait ramenée à 5,5% en décembre 2020. En fait, de juin à décembre 2020 le prix au m² dans la Capitale n’augmenterait que de 110 € alors qu’il avait augmenté de 320 € à la même période en 2019. En Petite Couronne, la hausse annuelle des prix resterait encore située autour de 6,7% pour les appartements à la fin décembre 2020. En Grande Couronne, les prix des appartements continueraient leur progression et pourraient augmenter de 6% de décembre 2019 à décembre 2020. Enfin, les prix des maisons franciliennes augmenteraient également d’environ 6% en un an à la fin décembre 2020.
Pour compléter leur note de conjoncture, les notaires du Grand Paris ont également fait un bilan de l’évolution des prix et de la taille des logements depuis 20 ans en Ile-de-France. Et selon eux, la transformation est bien présente.
Ainsi, les prix des appartements ont été multipliés par 3, et ceux des maisons ont été multipliés par 2,4. Au cœur de l’agglomération, les valorisations des prix sont encore plus fortes. La capacité des Français à devenir propriétaire a accusé une baisse depuis 20 ans observent les notaires, du fait de l’augmentation des prix de l’immobilier, mais également d’une augmentation plus importante des prix à la consommation (+ 30%) par rapport au pouvoir d’achat par unité de consommation (+ 18%).
L’attractivité du centre de l’agglomération parisienne (proximité des transports, des aménités, de l’emploi) a joué à plein dans la hausse des prix de l’immobilier. Ceux-ci ont en effet été multipliés par 4,3 dans Paris et par 3 en Petite Couronne. Concernant la Grande Couronne, comme pour la province, les prix ont été doublés.
La tendance depuis plusieurs mois, compte tenu du contexte de poursuite de la décentralisation qui amène à plus de concurrence entre les territoires allié à l’exode urbain de plus en plus envisagé par les franciliens notamment, à cause du confinement, oriente vers un rapport de force qui basculerait potentiellement de plus en plus en faveur des petites et moyennes villes. Le critère du cadre de vie prend de plus en plus de poids, l’épanouissement familial et personnel est désormais une valeur cardinale dans le choix du futur logement. Pour l’instant, compte tenu de la crise économique, les velléités de départ, en tous cas vers des contrées plus lointaines, semblent freinées, mais l’idée fait son chemin chez de nombreux Français de partir vers les limites de leurs régions actuelles. [1]
Benoit Meyronin, spécialiste en marketing territorial et professeur à Grenoble Ecole de management, expliquait : « Les villes moyennes ont réellement une carte à jouer, car leur transformation pour répondre davantage aux nouvelles attentes des habitants peut se faire plus rapidement que dans les grandes métropoles. D’autant qu’elles ont, pour beaucoup, déjà commencé ce travail. Ces villes vont donc encore plus concurrencer Paris sur la question de l’attractivité ». [2]
S’agissant de la taille des logements, l’étude pointe une hausse globale que ce soit pour les appartements (+ 2m2) ou les maisons (+ 6m2), à l’exception de la Grande Couronne qui a vu la taille diminuer de 3m2 du fait selon les rédacteurs d’un renouvellement du parc.
Retrouvez l’intégralité du communiqué des notaires du Grand Paris sur la conjoncture ici.
Simon Brenot pour la Rédaction du Village des Notaires
Notes :
[1] Immobilier : 1 Francilien sur 4 veut acheter en province !, 19 octobre 2020, Se Loger
[2] Quitter les grandes villes pour mieux vivre, la tentation de l’après-Covid, 25 septembre 2020, Les Echos
