SCPI : un retournement du marché en vue ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement qui offrent à un épargnant la possibilité de développer et de diversifier son patrimoine immobilier tout en déléguant la gestion à une société.

La SCPI est une société civile immobilière (SCI). En contrepartie des fonds versés, l’investisseur acquiert des parts sociales.
Avec leurs parts sociales nominatives, les investisseurs deviennent copropriétaires de la SCPI.
Grâce à l’argent collecté auprès des investisseurs, la SCPI achète des immeubles tels que des bureaux, des logements, des résidences de santé ou des parcs logistiques.
L’univers d’investissement est vaste. La société de gestion a la charge de mettre en location les biens, gérer les locataires et d’en percevoir les loyers.

Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), elle redistribue le résultat aux associés, chacun en proportion du nombre de parts qu’il possède. Les revenus perçus sont fiscalisés dans les mains des associés, la fiscalité des SCPI est dite « transparente ».

La société chargée de la gestion de la SCPI doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et doit publier une notice au Bulletin d’Annonce Légale Obligatoire (BALO), ainsi qu’établir un bulletin de souscription.

Une croissance florissante jusqu’à fin 2022

Les SCPI ont rencontré un grand succès ces dernières années auprès des épargnants

La capitalisation totale des SCPI a augmenté sans interruption depuis 2007. La capitalisation représente la valeur vénale du parc immobilier des SCPI. Rien que sur l’année 2022, elle a augmenté de 14%. Ce produit de placement s’est fait une place dans le monde de l’investissement. Depuis le début de l’année 2023, la situation semble se normaliser comme le montre le tableau suivant.

Depuis le début de l’année 2023, la collecte se stabilise et diminue même fortement sur le deuxième trimestre 2023 par rapport à 2022 : 1,7 milliard d’euros contre 2,6 milliards d’euros.

Un outil pour se constituer des revenus complémentaires à la retraite

Les SCPI sont plébiscitées par les épargnants pour différentes raisons :

• il s’agit d’un investissement immobilier ;
• il n’y a pas de soucis de gestion ;
• il s’agit d’un produit de rente puisque l’associé touche des loyers, généralement trimestriellement (mais aussi de plus en plus mensuellement) ;
• elles peuvent être souscrites à crédit ;
• elles peuvent être hébergées dans une société civile immobilière (SCI) ;
• elles peuvent être démembrées soit à l’acquisition (en nue-propriété généralement) soit en transmission anticipée par donation.

Les SCPI permettent à leurs associés de générer des revenus complémentaires dissociés de l’activité professionnelle. Ces revenus locatifs permettent d’anticiper la chute prévisible des revenus au moment de la retraite. C’est un des principaux arguments qui a séduit les épargnants ces dernières années et qui a assuré le succès commercial de ces produits d’épargne.

Des valeurs de SCPI en baisse

L’immobilier commercial est un secteur d’investissement très sensible à la conjoncture économique.

Le 6 juillet 2023, l’AMF a publié son rapport annuel sur les risques du secteur financier et pointait les risques croissants de l’immobilier, notamment commercial qui correspond au cœur de métier des SCPI.

Les craintes de l’AMF se focalisent sur la valeur actuelle des patrimoines immobiliers. Les expertises du patrimoine figurant au bilan des SCPI et qui permettent d’en fixer la valeur, sont habituellement réalisées en fin d’année. Cet été, l’AMF a demandé aux sociétés de gestion des SCPI de transmettre fin août leur rapport complet avec les valeurs des patrimoines actualisées et sincères.

Avec cette opération de transparence, l’AMF souhaite avant tout éviter un mouvement de panique des épargnants. En effet, certains investisseurs pourraient vouloir se débarrasser coûte que coûte de leurs parts de SCPI de peur de voir la valeur de leur investissement baisser. Cette panique risquerait de générer des effets boule de neige déstabilisant le marché dans son ensemble.

Certaines SCPI ont déjà annoncé des baisses de prix. À la date du 18 septembre 2023, 15 SCPI sur les 205 composant le marché ont déjà baissé le prix de leur part, certaines de plus de 15% !

Ce réajustement de prix ne semble pas être terminé selon les professionnels.

Les SCPI de bureaux à la peine

Depuis la pandémie de la Covid-19 et le développement massif du télétravail, les entreprises ont commencé à redéfinir leur stratégie immobilière. En effet, pourquoi continuer à louer de larges espaces alors que de nombreux salariés peuvent télétravailler ?

Actuellement, pour les SCPI, les risques de vacance locative sont élevés pour les bureaux. Ainsi, la majorité des SCPI touchées par les baisses de prix sont des SCPI plutôt anciennes, dont le patrimoine est surtout constitué de bureaux en Île-de-France.

Sur les autres segments de l’immobilier commercial, les situations sont plus contrastées. Il est encore trop tôt pour tirer des conclusions générales sur la santé de l’immobilier commercial, tant les secteurs répondent à des logiques différentes. Certaines métropoles dynamiques de province ne sont pas dans la même situation que l’Île-de-France. En revanche, un secteur est particulièrement en difficulté partout en France, ce sont les commerces de centre-ville. Enfin, ces dernières années beaucoup de SCPI se sont aussi diversifiées hors de France pour profiter des opportunités offertes par l’immobilier commercial à l’étranger.

Pour mesurer les difficultés du secteur des bureaux en Ile de France, appuyons-nous sur les données d’Immostat [1] : en Île-de-France, la surface locative vacante atteint 4,5 millions de m² fin juin 2023, soit une hausse de plus de 10% en un an. Le "quartier central des affaires" (QCA) parisien avec un taux de vacances de 2,4% est protégé. En revanche, à La Défense le taux de vacance atteint 15% et dépasse même 20% dans certaines communes.

Offre de bureaux immédiatement disponibles en Île-de-France

L’impact de la hausse des taux d’intérêt

Les taux d’intérêt sont une variable clé de l’immobilier commercial. La hausse récente des taux impacte l’immobilier commercial de différentes manières :

• en renchérissant le coût du crédit, la demande d’immobilier diminue ;
• les placements à court terme sans risques sont privilégiés par rapport à l’immobilier par nature plus risqué ;
• elle dévalorise la valeur du patrimoine, puisque la valeur de l’immobilier commercial dépend de la valeur actualisée des loyers futurs. Plus les taux sont élevés et plus la valeur actualisée est faible.

Un modèle économique remis en question ?

Les SCPI demeurent un investissement intéressant qui répond à de nombreux objectifs patrimoniaux. Le principal objectif étant d’aider les épargnants à se constituer des revenus complémentaires en vue de la retraite.
Dans le contexte actuel, il va cependant falloir être de plus en plus sélectif dans le choix des SCPI. Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) experts en SCPI ont une magnifique carte à jouer. Une vraie démarche de conseil fondée non seulement sur l’analyse fine des tendances longues de ce marché, mais aussi des évolutions conjoncturelles, est en effet un atout précieux pour aider les clients à investir !

Notes :