Performance et rénovation : les nouveautés de la politique énergétique publique

Aide-mémoire : réforme du DPE

Chronologie de la réforme

• 23 novembre 2018 : promulgation de la loi ELAN [1] ;
• Décembre 2020 : décrets d’application ;
• Mars, juin, octobre 2021 : 5 arrêtés précisant la méthode de calcul et les modalités d’établissement du DPE ;
• 1er juillet 2021 : entrée en vigueur du nouveau DPE ;
• 25 août 2021 : entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience [2], obligation de transmettre le DPE à l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEME) ;
• 1er janvier 2022 : mention obligatoire du DPE dans les annonces immobilières ;
• 25 août 2022 : gel des loyers pour les logements classés F et G ;
• 31 décembre 2022 : fin de validité des DPE réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 ;
• 31 décembre 2024 : fin de validité des DPE réalisés entre le et le 01/01/2018 et le 30/06/2021 ;
• 1er janvier 2025 : disparition des anciens DPE et interdiction de location des biens classés G ;
• 1er janvier 2028 : extension de l’interdiction de location aux biens classés F ;
• 1er janvier 2034 : extension de l’interdiction de location aux biens classés E.
  
  

Nouveautés clés en vigueur depuis le 1er juillet 2021

• Le DPE est devenu opposable au vendeur et au bailleur [3] : le propriétaire engage sa responsabilité vis-à-vis du DPE qu’il présente au locataire/ acquéreur ;
• La durée de validité du nouveau DPE est de 10 ans (inchangée) ;
• La méthode de calcul est désormais unifiée pour les logements, et la méthode sur facture disparaît (sauf pour le tertiaire, non concerné par la réforme) ;
• Le calcul comprend désormais 5 usages de consommation énergétique : chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage et auxiliaires ;
• Les DPE vente et location sont fusionnés ;
• Pour les logements collectifs, il est désormais possible de générer un DPE à l’appartement lors de la réalisation d’un DPE à l’immeuble ;
• Le diagnostiqueur peut intégrer des recommandations sur les travaux de rénovation énergétique à réaliser ;
• La localisation du logement est prise en compte ;
• L’étiquette énergie mentionne le score consommation annuelle (énergie primaire) et l’émission de gaz à effet de serre ;
• Nouveau « look » : la lisibilité du DPE est renforcée, des compléments d’information y sont apportés, et le montant théorique des dépenses énergétiques est mentionné ;
• Les étiquettes vierges sont désormais interdites.
  
  

Actualités de la rénovation énergétique

Des diligences complémentaires en matière énergétique sont venues s’agréger à la réforme du DPE, avec l’instauration d’un audit énergétique réglementaire. Pour venir à bout des logements identifiés comme des « passoires énergétiques » et améliorer la performance énergétique des logements de manière générale, le législateur a aussi créé un nouveau de droit de surplomb pour favoriser les travaux de rénovation.

Audit énergétique réglementaire

Complémentaire du DPE, l’audit énergétique réglementaire ne concerne que la vente et constitue un deuxième document qui devra obligatoirement être fourni à l’acquéreur futur d’un logement en monopropriété et sera valide 5 ans. Instauré par la loi dite « Climat et Résilience » du 22 août 2021 [4], il a pour but d’orienter ce dernier dans les travaux de rénovation à réaliser pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Son contenu a été défini par un arrêté du 4 mai 2022 [5].

La mise en œuvre effective de l’audit énergétique réglementaire a néanmoins été sujette à de nombreuses discussions ayant révélé les inquiétudes des diagnostiqueurs immobiliers quant à leur maîtrise, à temps, des méthodes de calcul et d’estimation des travaux. La date d’entrée en vigueur des dispositions relatives à cet audit énergétique réglementaire a été fixée au 1er avril 2023 [6]. Son application se fera de manière progressive : les logements classés F et G selon leur DPE seront les premiers à devoir faire l’objet d’un tel audit dès le 1er avril 2023. L’objectif étant donc de les faire sortir de ces classes pour améliorer leur notation. Pour les logements de classe E, l’obligation pèsera sur les propriétaires à compter du 1er janvier 2025. Enfin, ceux de classe D seront obligatoirement soumis à l’audit au 1er janvier 2034 [7].

Pour ce qui est du contenu de l’audit, il dresse un état des lieux précis de la performance énergétique et environnementale du logement et propose différents scénarios de travaux pour l’améliorer. Il comporte aussi une estimation de la facture énergétique avant et après chaque scénario de travaux. Notons que les travaux jugés nécessaires selon l’audit, qui sera remis au futur acquéreur dès sa toute première visite du logement, lui restent simplement suggérés et non imposés. Ils ne conditionnent donc pas la réalisation de la vente.

Droit de surplomb

Autre nouveauté de la rénovation énergétique, le droit de surplomb devient dans le même temps une nouvelle préoccupation notariale puisqu’il constitue en effet un nouvel acte notarié. C’est de nouveau la loi Climat et Résilience qui a créé ce droit de surplomb pour l’isolation thermique des bâtiments par l’extérieur (ITE), un droit qui avait fait l’objet d’une proposition par le 114e Congrès des Notaires de France (Cannes, 2018) [8]. Il permet d’empiéter sur la parcelle de terrain voisine dans le cadre de travaux d’ITE. L’acte appelle une rédaction particulièrement fine de la part du notaire puisqu’il s’agit d’un droit qui fait déjà l’objet d’un important contentieux [9].

La nécessité d’anticiper le risque judiciaire lié à cet acte est d’autant plus forte que le législateur ne précise pas quelles mentions doivent y figurer. De plus, le formalisme attaché à la mise en place de ce droit apparaît complexe. C’est pourquoi le conseil de différents professionnels dans sa mise en œuvre, qu’il s’agisse du notaire, de l’avocat, de l’architecte ou encore du technicien spécialisé, est opportun [10].

Alix Germain

Article paru dans le Journal du Village des Notaires n° 95.

Notes :