L’Observatoire de la FPI
Depuis sa création en 2009, l’Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) a pour objectif de suivre les évolutions du marché des logements neufs, en s’appuyant sur un ensemble d’indicateurs fiables et détaillés. Cet outil, reconnu par les autorités publiques et dédié aux professionnels du secteur, couvre un large éventail de données, en s’appuyant sur plus de 500 000 transactions et représentant environ 90 % du marché métropolitain. Son analyse approfondie permet de mieux comprendre les dynamiques du marché immobilier, d’autant plus que de nombreux dispositifs fiscaux ont fortement influencé l’évolution des ventes depuis les années 1990.
L’évolution des ventes et l’impact des dispositifs fiscaux
L’évolution des ventes brutes au détail depuis 1995 reflète l’impact significatif des dispositifs fiscaux mis en place pour encourager l’investissement dans l’immobilier neuf. Ces mesures ont eu des effets très divers, modifiant la dynamique du marché et la part des investisseurs dans les ventes.
- Les Dispositifs Quilés/Méhaignerie (1995-1996) ont permis un premier élan, avec une forte croissance des ventes, notamment grâce à une incitation fiscale qui a porté les réservations des investisseurs à 49 % en 1996.
- Le Dispositif Périssol (1997-1998) a poursuivi cette dynamique, atteignant un pic de 59 % des ventes brutes réalisées par des investisseurs.
- La Loi Besson (1999-2003), bien qu’encourageant l’investissement locatif, a montré des résultats plus modérés, avec une certaine baisse de l’investissement entre 2000 et 2002, avant une reprise vers la fin de la période.
- Les dispositifs Robien/Borloo (2004-2008) ont permis un regain d’intérêt avec des réservations atteignant 57 % des ventes en 2005, avant une chute soudaine en 2007.
- Le Dispositif Scellier (2009-2012) a été le plus performant, avec des réservations d’investisseurs représentant jusqu’à 64 % des ventes en 2009, avant un déclin important après 2010.
- Le Dispositif Duflot (2013-2014) a marqué une baisse, atteignant son point le plus bas en 2014 (40 % des ventes), avant la mise en place du dispositif Pinel.
- Le Dispositif Pinel (2015-2023) a connu une croissance continue des investissements, atteignant 54% des ventes en 2017, avant de redescendre à 35 % en 2023.
La morosité du marché en 2024
En 2024, le marché du neuf a fait face à une contraction générale, après plusieurs années de croissance. Les ventes globales ont diminué de 5,8 % par rapport à 2023, et sont restées sous la barre des 100 000 unités. Les ventes en bloc (destinées aux acteurs institutionnels) ont chuté de 9,7 %, en raison notamment de la faiblesse de la demande des investisseurs institutionnels et des acteurs du logement intermédiaire durant le second semestre. En revanche, les ventes en bloc aux bailleurs sociaux sont restées stables.
Les ventes au détail de logements ordinaires ont enregistré une baisse de -3,7%, avec une nouvelle chute des ventes destinées aux investisseurs particuliers (-11,7%). Cependant, les ventes aux propriétaires occupants ont montré une légère hausse de 0,7%, témoignant d’une résilience du marché dans ce segment.
Diminution de l’offre et des mises en vente
Une des tendances marquantes en 2024 est la baisse des mises en vente. Les promoteurs ont réduit de 30,6 % le nombre de logements neufs mis sur le marché par rapport à l’année précédente. Ce chiffre est particulièrement inquiétant, puisque le volume des mises en vente a été divisé par plus de deux depuis 2022, tombant à 50 589 logements. Cette réduction de l’offre pourrait accentuer les tensions sur certains segments du marché, notamment pour les acheteurs potentiels.
L’offre commerciale
L’offre commerciale de logements neufs a également connu une diminution significative de 18,7% par rapport au quatrième trimestre de 2023. Cette offre est aujourd’hui principalement composée de logements en projet (42%), de logements en construction (46%), et d’une faible proportion de logements déjà livrés (12%). La part du « stock dur » (logements construits mais invendus) est historiquement faible, à 6% en moyenne sur 10 ans, ce qui indique un léger assouplissement de la pression sur l’offre existante.
Évolution des prix de vente
Concernant les prix de vente moyens, les logements collectifs neufs en Île-de-France sont restés stables à 5 643 €/m² en 2024, tandis que dans les autres régions, le prix moyen était de 4 672 €/m². Notons cependant des disparités locales importantes. Par exemple, les prix des logements de 3 pièces (65 m²) ont augmenté de 184 €/m² en Île-de-France, tandis qu’ils sont restés stables en régions. Ces différences témoignent de la complexité du marché immobilier, où les tendances nationales peuvent masquer des réalités locales très différentes.
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Christian-Olivier Kajabika
Rédaction des Experts du Patrimoine (Village des Notaires)