Les professionnels de l’immobilier sont depuis longtemps assujettis au dispositif de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Il leur incombe en effet, depuis 1998, d’appliquer les obligations prévues par les textes en se dotant notamment de dispositifs internes d’évaluation et de gestion des risques visant à prévenir et détecter des opérations financières susceptibles d’être liées à des activités de BC-FT et en déclarant au Tracfin ces opérations, si, après une vigilance adéquate, il persiste un doute sur la licéité de l’opération ou de la tentative d’opération.
Les obligations concernent l’ensemble des professions et acteurs intervenant dans les activités d’achat, de vente, de syndic et de location immobilières pour les biens résidentiels (ancien et neuf), commerciaux (entrepôts, fonds de commerce) et d’entreprises (bureaux, locaux industriels) : agents immobiliers, gestionnaires d’actifs, marchands de biens, promoteurs immobiliers, conseillers en gestion de patrimoine et plateformes collaboratives de location immobilière.
Dans ses précédents rapports, le TRACFIN avait déjà souligné la mobilisation en hausse des professionnels de l’immobilier dans la LBC-FT. Mais le décalage entre les bilans déclaratifs et les risques persiste.
Confirmation de la hausse des déclarations de soupçon et du déséquilibre géographique
En 2021 (rapport Tracfin 2022), les professionnels de l’immobilier avaient effectué 341 déclarations de soupçon enregistrant ainsi une hausse de 26 % par rapport à l’année précédente (271 déclarations en 2020), pour des enjeux financiers atteignant 690 millions d’euros.
On observait néanmoins un certain déséquilibre territorial dans l’activité déclarative de ces professionnels puisqu’elle se concentre principalement en région parisienne et dans les départements du Var et des Alpes-Maritimes, quand les professionnels n’ont transmis aucune déclaration de soupçon dans presque 50% des autres départements français métropolitains.
En 2022 (rapport Tracfin 2023), les professionnels de l’immobilier ont procédé à l’envoi de 440 déclarations de soupçon en 2022, soit une progression de 29 % par rapport à l’exercice précédent. Le profond déséquilibre géographique existe toujours, avec un « dynamisme déclaratif des professionnels installés dans le département des Hauts-de-Seine ». Plus précisément, près de la moitié des déclarations de soupçon sont transmises par des agents immobiliers installés dans 5 départements (Hauts-de- Seine, Paris, Hérault, Alpes-Maritimes, Yvelines). Mais les professionnels exerçant sur la moitié du territoire n’ont transmis aucun signalement au Service.
Sources :
Recommandations d’amélioration du Tracfin
En 2022 (chiffres 2021), le TRACFIN soulignait l’ancrage de bonnes pratiques parmi ces professionnels, qui faisaient preuve d’une grande précision dans la retranscription de leurs recherches.
Le service de renseignements financiers identifiait néanmoins trois défaillances à améliorer au sein du secteur :
- le caractère succinct de l’analyse des faits ;
- la limitation à l’identification d’un unique critère d’alerte pour fonder la déclaration de soupçon ;
- l’absence de pièces jointes dans la majorité des déclarations.
En 2023 (chiffres 2022), l’analyse du Tracfin montre que les déclarations portent quasi exclusivement sur des biens de type résidentiel. Les professionnels du secteur immobilier se montrent particulièrement sensibles à l’origine des fonds lors de l’absence de recours à un prêt bancaire ou lors de l’absence d’explications sur la constitution de l’apport financier.
Pour autant, le service de renseignement financier insiste, cette année encore, sur la qualité insuffisante des déclarations de soupçons. Les éléments essentiels à la compréhension d’une déclaration sont parfois trop peu renseignés. Il rappelle donc que :
- la déclaration doit énoncer la nature du soupçon sans se limiter à une énumération de faits ou d’opérations. Dans le cas d’une vente, la localisation du bien doit par exemple être précisée, tout comme la désignation complète des acheteurs et vendeurs. La transmission de pièces‐jointes par les déclarants est utile à l’exploitation des déclarations (particulièrement le cas des documents d’identification des personnes physiques et morales : pièces d’identité, K-Bis, numéro SIREN ou statuts de société, etc.) ;
- l’analyse des faits est aussi importante : il est primordial de mentionner les éléments qui permettent d’expliquer la naissance du soupçon, notamment pour donner à l’enquêteur une première piste à étudier. Si possible, l’analyse doit ainsi mentionner et expliciter les infractions pénales suspectées à l’origine des transactions soupçonnées.
Il est vrai que la tâche n’est pas toujours aisée. Aussi, afin de faciliter la conformité des professionnels assujettis, le Tracfin a récemment édité un abécédaire détaillant les tendances récurrentes ou émergentes en matière de BC-FT. Outre la description de circuit-types de fraude, chaque fiche énumère les principales professions les plus concernées et établit une liste utile de critères d’alerte. Une ressource précieuse, qui "met à disposition des déclarants des exemples concrets de schéma de blanchiment auxquels ils peuvent être exposés ».
À lire sur le sujet : Menaces et risques LCB‐FT 2022-2023 : nouvel outil pédagogique du TRACFIN
A. Dorange
Rédaction des Experts du Patrimoine (Village des Notaires)