D’un point de vue juridique, l’évolution majeure est le caractère opposable du DPE à compter du 1er juillet 2021 (I). Cette opposabilité confère au DPE la même valeur qu’aux autres diagnostics immobiliers (amiante, termites, plomb). Cette évolution aura des conséquences importantes sur le montant des dommages et intérêts qui seront alloués par les Tribunaux en cas de DPE erroné, engageant la responsabilité des diagnostiqueurs immobiliers (II).
I) Le caractère désormais opposable du DPE.
Actuellement le DPE, à la différence des autres diagnostics immobiliers (amiante, termite, plomb) n’a qu’une visée informative (A). Tel ne sera plus le cas à compter du 1er juillet 2021 : son caractère sera opposable (B), tant au vendeur et qu’au bailleur d’un immeuble.
A) La visée informative du « DPE ancien » jusqu’au 1er juillet 2021.
La valeur informative du « DPE ancien » a été souhaitée par le législateur, qui l’a clairement affirmée au terme de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), qui dispose que :
« L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative ».
Ce caractère informatif résulte également de l’article L134-1 du CCH qui précise l’objet du DPE :
« Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance ».
Il résulte de ce dernier texte que l’objet du DPE est d’indiquer la performance énergétique du bâtiment en considération d’une consommation qui peut être simplement estimée, en prenant en compte une utilisation standardisée de la maison ou de l’appartement diagnostiqué. Il peut donc n’être pas tenu compte du nombre d’occupants du bâtiment, pas plus que de leurs habitudes de vie et de consommation, ce qui a pourtant un impact significatif sur la consommation réelle.
Ainsi, le « DPE ancien », en considération de sa portée exclusivement informative, ne doit pas être confondu avec une expertise énergétique du bâtiment, dont à l’inverse, le « DPE nouveau » tend à se rapprocher.
B) L’opposabilité du « DPE nouveau » à partir du 1er juillet 2021.
La loi dite ELAN du 23 novembre 2018, a prévu l’opposabilité du DPE à compter du 1er juillet 2021. Ce caractère opposable jouera tant à l’égard du vendeur d’un immeuble [1], que du bailleur d’un immeuble [2].
Le caractère opposable du DPE lui confère donc une portée contractuelle, qui engagera le vendeur, le bailleur, envers son acquéreur ou son preneur, sur les performances énergétiques du bâtiment qu’il vend ou loue.
La cause de ce changement notable est en réalité une autre future (r)évolution, qui sera l’obligation de réaliser un audit énergétique en cas de vente de ce qui est qualifié de « passoire énergétique », c’est-à-dire les bâtiments qui obtiendront une étiquette de DPE F ou G. Cette nouvelle obligation, dont le fondement juridique est la loi énergie-climat de 2019, entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2022.
En raison du caractère contractuel du DPE, une erreur du diagnostiqueur sur l’étiquette énergétique du bâtiment, engagera sa responsabilité : contractuelle envers son donneur d’ordre (vendeur ou bailleur), ou délictuelle envers l’acquéreur ou le preneur. Tel était déjà le cas avec le « DPE ancien ». Cependant, avec le « DPE nouveau », les dommages et intérêts alloués par les Tribunaux pourraient être plus élevés qu’ils ne l’étaient jusqu’à lors.
II) Les conséquences de l’opposabilité du « DPE nouveau » en matière de responsabilité des diagnostiqueurs immobilier.
Jusqu’à ce jour, en considération de l’absence de caractère opposable du « DPE ancien », l’indemnisation en cas de faute du diagnostiqueur immobilier se traduisait par une indemnisation limitée (A). L’instauration du « DPE nouveau » permettra aux victimes d’une erreur de diagnostic de prétendre à une indemnisation probablement supérieure (B).
A) Une indemnisation limitée avec le « DPE ancien ».
En raison du caractère informatif du « DPE ancien », les tribunaux considèrent qu’il est non générateur de droits, et rejettent les prétentions des victimes de DPE erronés, qui sollicitent des dommages et intérêts à hauteur des travaux de mise en conformité du bâtiment à l’étiquette énergétique initialement diagnostiquée, en considération de laquelle ils ont acquis leur bien [3].
Les conséquences indemnitaires d’un « DPE ancien » erroné sont donc différentes d’une erreur commise lors des autres diagnostics (termite, amiante, ou plomb) puisqu’elles se limitent à une perte de chance de ne pas acquérir le bien, ou d’en négocier le prix. Cette position des tribunaux est explicitée de manière détaillée par un arrêt de la Cour d’Appel de Bordeaux [4] :
« Le premier juge a rappelé à bon droit que les époux X ne pouvaient invoquer les mentions inexactes du rapport de DPE pour solliciter des dommages et intérêts correspondant aux travaux effectués et aux frais de surconsommation d’énergie.
Il est en effet constant que la faute du diagnostiqueur n’est pas la cause des mauvaises performances énergétiques de l’immeuble et par la même, des travaux d’isolation nécessaires et des préjudices annexes, mais seulement du défaut d’information des acquéreurs quant à l’absence de vérification de l’isolation des combles affirmée par la venderesse et repris par le rapport de DPE sans réserve.
A la différence du diagnostic erroné sur l’absence de termites ou d’amiante qui ouvre droit à l’indemnisation complète des préjudices matériels subis par l’acquéreur, le préjudice des appelants en lien de causalité avec un défaut d’information en matière de DPE tient seulement à la perte de chance de ne pas avoir pu acheter l’ensemble immobilier ou de ne pas avoir pu le négocier à un prix moindre » [5].
Le « DPE nouveau », de par son caractère opposable, aura quant à lui des conséquences bien plus étendues en matière d’indemnisation du préjudice subi en cas de DPE erroné.
B) Une indemnisation supérieure en cas de DPE erroné réalisé après le 1er juillet 2021.
Avec le caractère opposable du « nouveau DPE » tout le raisonnement précédemment exposé ne sera plus de mise ; la valeur de ce dernier sera désormais équivalente à celle des autres diagnostics (termites, amiante ou plomb) et une erreur de diagnostic lors d’un DPE emportera donc des conséquences équivalentes en matière indemnitaire.
Par exemple, en cas de présence d’amiante non détectée par le diagnostiqueur, les Tribunaux condamnent ce dernier à prendre en charge le coût des travaux de désamiantage de l’immeuble. De la même manière, concernant le DPE, il est probable que les Tribunaux accordent désormais des dommages et intérêts correspondant au montant des travaux permettant d’atteindre l’étiquette énergétique initialement retenue par le diagnostiqueur immobilier.
Les justiciables victimes de DPE erronés, réalisés postérieurement au 1er juillet 2021, pourront enfin prétendre à une réparation intégrale de leur préjudice. Ce dernier incluant des travaux d’isolation, ou tout autres travaux permettant d’améliorer le résultat de leur DPE, le remboursement d’éventuelle surconsommation d’énergie, et plus largement tout préjudice en lien avec l’erreur de diagnostic.
Martin PEYRONNET - Avocat
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Article initialement paru sur le Village de la Justice.
Notes :
[1] Article L271-4 du CCH.
[2] Article L134-3-1 du CCH, devenant l’article L126-29 à partir du 1er juillet 2021.
[3] Voir notamment un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 21 novembre 2019 n° 18-23.251.
[4] CA Bordeaux, 2e ch. civ., 13 juin 2019, n°16/06218.
[5] Cass. mixte 8 juillet 2015 n°13-26686, Civ.1re 20 mars 2013 n° 12-14711.
