Le panel étudié par la FNAIM
Le marché immobilier des stations balnéaires est un marché atypique qui le différencie assez nettement du reste du marché immobilier national. Il possède en effet des caractéristiques spécifiques en termes de profils d’acquéreurs, d’offre/demande, de niveaux et d’évolution des prix.
Pour la troisième édition de son bilan annuel publié en juillet 2024, le syndicat des agents immobilier a étoffé son panel et analysé les prix de l’immobilier dans 520 stations balnéaires françaises situées dans huit régions et vingt-cinq départements. La FNAIM a défini la station balnéaire comme une « commune du littoral qui ont au moins 15 % de résidences secondaires, et qui, soit dispose d’une plage, soit est classée station de tourisme ».
Des prix globalement bien plus élevés que dans le reste du pays
Les stations balnéaires sont recherchées. Ainsi, le terme « haliotropisme », développé par le géographe Jean-Pierre Corlay en 1995, désigne l’attraction des populations pour les littoraux et pour les régions maritimes en général. Ce phénomène est mondial et n’est pas propre à la France.
Les conséquences de cet attrait sont évidentes dans les prix de l’immobilier des stations balnéaires. Ainsi, selon les calculs de la FNAIM, au 1er juin 2024, « le prix des logements est en moyenne 50 % plus élevé dans les stations balnéaires, à savoir 4 514 €/m² en moyenne contre 2 933 €/m² en France métropolitaine ».
Les prix sont loin d’être homogènes sur tous les littoraux et la FNAIM constate une forte dispersion des prix dans les stations balnéaires. Ainsi, selon ses calculs, « 35 % d’entre elles ont des prix inférieurs à la moyenne des prix constatés en France métropolitaine ».
Indice des prix – base 100 en 2014
Outre le niveau moyen des prix, la FNAIM précise que leur dynamique a été beaucoup plus favorable dans les stations balnéaires que dans le reste de pays. Ainsi, ils ont « augmenté de 38 % depuis 2014 contre +22 % pour la France métropolitaine ». Les maisons ont notamment été recherchées après la pandémie de COVID-19 puisqu’« entre juillet 2020 et juillet 2022, le prix des maisons dans les stations balnéaires ont progressé de +25 %, contre +17 % dans le reste du territoire national ».
Les données conjoncturelles les plus récentes montrent qu’« après avoir baissé en 2023 de 2,4 %, les prix dans les stations balnéaires sont sur un plateau depuis le début 2024 (+0,2 % sur cinq mois) et leur évolution est plus favorable que dans l’ensemble du pays ».
Prix moyens et évolution sur un an
Comme pour le marché immobilier national, les appartements sont plus chers au m² dans les stations balnéaires. Cependant, l’écart de prix au m² avec les maisons est bien plus faible, ce qui indique une demande structurellement plus forte pour ce type de biens.
Une forte diversité de prix
Les prix sont nettement plus élevés en région PACA (5 820 €/m² en moyenne dans les
stations balnéaires) et Nouvelle-Aquitaine (5 044 €/m²). Les prix sont plus abordables en
Normandie (3 394 €/m²) ou en Bretagne (3 538 €/m²).
Les trois villes les plus chères de France sont ainsi des stations balnéaires. Le podium est trusté par la région PACA avec des noms qui sonnent doux aux oreilles des Français. Les prix de Ramatuelle (16 083 €/m²), Saint-Jean-Cap-Ferrat (15 819 €/m²) et Saint-Tropez (14 400 €/m²) dépassent allègrement ceux de la capitale.
Au total, neuf stations balnéaires appartiennent au top 20 des villes les plus chères de France.
Le classement énergétique du parc immobilier des stations balnéaires
Répartition du parc immobilier des stations balnéaires selon leur classe énergétique
La classe énergétique d’un logement devient un critère de plus en plus important dans le cadre d’un achat et/ou d’une location d’un bien immobilier. La dernière étude « La valeur verte des logements » datant de novembre 2023 montre bien l’impact de la classe énergétique du logement sur son prix de vente. Bien que cette étude ne soit pas dédiée au marché immobilier des stations balnéaires, ses conclusions peuvent y être transposées.
Ainsi, selon la FNAIM, le classement énergétique des stations balnéaires est plutôt favorable :
- la part des logements énergivores (étiquettes F et G du DPE) atteint 9 % contre 13 % dans le reste du territoire ;
- la part des logements sobres (étiquettes A, B et C du DPE) atteint quant à elle 45 % contre 35 % dans le reste du pays.
La situation d’ensemble est favorable, mais la moyenne cache des situations locales plus contrastées. Ainsi, les stations balnéaires du sud disposent d’un meilleur classement énergétique que les stations du nord. Par exemple, en PACA, les étiquettes énergivores concernent seulement 4 % des logements contre 18 % dans les Hauts-de-France. L’analyse de la FNAIM ne précise pas les raisons de ces écarts entre régions.
Les risques associés au « recul du trait de côte » ne se traduisent pas encore dans les prix
Depuis le 1er janvier 2023 [1], les annonces immobilières des biens situés sur le littoral doivent indiquer l’existence du risque d’érosion côtière. Si le risque « de recul de trait de côte » est avéré, l’annonce immobilière doit comporter la mention « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site internet géorisques » [2]. Ainsi, les acquéreurs sont informés en toute connaissance de cause de ce risque lors d’un éventuel achat en zone littorale.
Le décret précise que l’état des risques mentionnant le recul du trait de côte sera « remis lors de la première visite de l’immeuble au potentiel acquéreur par le vendeur ou au potentiel locataire par le bailleur, est établi depuis moins de six mois ». Cet état des risques « sera actualisé par le promettant, le réservant, le vendeur ou le bailleur, selon le cas, si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, de l’acte authentique ou du contrat de bail, auquel il doit être annexé ».
La FNAIM indique que jusqu’à fin 2022, « le risque d’érosion côtière ne semblait peu ou pas pris en compte par les acheteurs, mais semble être davantage considéré depuis quelques mois ». La nouvelle réglementation d’information y est certainement pour quelque chose. La FNAIM ajoute que le « phénomène devra être vérifié et confirmé ».
Pour l’instant, le risque du recul du trait de côte ne semble pas rebuter les potentiels acquéreurs de biens immobiliers dans les stations balnéaires.
Alors prêt à franchir le pas d’un achat immobilier dans votre station balnéaire préférée ?
Notes :
Axel Masson
Rédaction des Experts du Patrimoine (Village des Notaires)