Qu’est-ce qu’une vente par adjudication ?

Une vente par adjudication, est une vente d’un bien immobilier qui se déroule aux enchères publiques (donc ouvertes à tous), devant le Tribunal judiciaire.

Ces ventes sont souvent le résultat de liquidations judiciaires ou de saisies immobilières (lorsqu’un créancier force son débiteur à vendre son bien).

Contrairement aux ventes classiques, celles-ci ne sont pas formalisées devant le notaire.

L’intermédiaire privilégié de l’adjudicataire est l’avocat qui joue un rôle principal en l’accompagnant avant, pendant et après la vente.

Quels sont les risques d’acheter par adjudications ?

Il est important de noter que l’achat par adjudication comporte certains risques :

• Les biens sont vendus en l’état : sans garantie légale des défauts de la chose vendue (vices cachés) conformément aux dispositions de l’article 1649 du Code civil. La nature, la contenance, la destination, l’usage du bien, sa situation locative, ne sont pas garantis. Il appartient donc à l’acquéreur potentiel de vérifier les informations contenues au sein du cahier des charges (qui peuvent parfois être erronées) et de se faire sa propre idée dessus.
• L’adjudication n’est pas soumise à une condition suspensive d’obtention de prêt : L’adjudicataire doit disposer des fonds suffisants pour couvrir le montant de son enchère et les frais annexes dans un délai de deux mois. En cas de défaillance, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers, et le bien est remis en vente par adjudication. L’adjudicataire initial est tenu de payer la différence entre son enchère et le prix de la revente si celui-ci est moindre.
• Risques d’occupation sans titre après la vente : le débiteur saisi est en principe tenu de quitter les lieux, une fois la vente définitivement acquise au profit de l’adjudicataire. Cependant, il peut arriver que celui-ci se maintienne illégalement dans les lieux après cette date. Le jugement d’adjudication vaut titre exécutoire, la procédure d’expulsion peut donc être mise en œuvre par voie d’huissier de justice.
• Des actes malveillants sur le bien peuvent être effectués par le débiteur postérieurement à l’adjudication. Dans cette hypothèse, une action en responsabilité civile sera nécessaire afin de se faire indemniser du préjudice résultant de ces actes.

Les 10 étapes à suivre pour acheter votre 1ᵉʳ bien en adjudication.

Nota : Suivre ces étapes vous permettra de naviguer sereinement dans le processus d’adjudication. Gardez à l’esprit les éléments clés pour une préparation optimale avec votre avocat.

Participer à une vente aux enchères immobilières nécessite de suivre un certain nombre d’étapes simples :

1. Trouver le bien : Les biens mis en vente sont référencés au greffe du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire où la vente se déroulera. Pour plus de facilité, des plateformes en ligne peuvent aussi référencer ces biens.

2. Consulter le cahier des charges : Une fois un bien sélectionné, il est important de prendre connaissance des conditions de la vente en consultant le cahier des conditions de vente. Celui-ci est disponible auprès du cabinet de l’avocat poursuivant (généralement accessible sur son site internet, ou sur demande par mail ou appel téléphonique) ou auprès du greffe du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire. Un PV descriptif, établi par un Commissaire de Justice, ainsi que des diagnostics immobiliers, fournissent des informations complémentaires.

3. Visiter le bien : Une visite de l’immeuble vendu est organisée par l’avocat poursuivant. Cette visite est indispensable pour évaluer l’état du bien et déterminer les travaux éventuels à prévoir. Les visites se déroulent en présence d’un commissaire de justice (huissier de justice) à une date fixe. Notez que les photos et vidéos du bien sont souvent interdites lors des visites.

4. Fixer son budget : Il est crucial de se fixer un budget strict pour éviter des frais imprévus et s’assurer de la rentabilité de l’investissement. Ce budget devra tenir compte des frais de vente (montant de l’enchère + frais d’adjudication) et des frais annexes (frais d’avocats, frais d’éviction de l’occupant éventuel, travaux, frais de radiation des hypothèques éventuelles). Des simulateurs en ligne des frais d’adjudication (frais variables selon le prix du bien + entre 8 000€ et 12 000€ de frais fixes) peuvent être utiles pour préparer votre budget.

Une attestation bancaire mentionnant le montant des actifs détenus ou/et précisant l’accord de principe sur un prêt correspondant à l’enchère maximum et aux frais accessoires à la vente devra être communiquée à l’avocat.

5. Prévoir deux chèques de banque : Avant de porter les enchères, il est impératif de prévoir :

• Une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque à l’ordre du bâtonnier séquestre doit être remis par le client à l’avocat, représentant 10 % du montant de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €. Cette somme est restituée si l’enchérisseur n’est pas déclaré adjudicataire ;
• Un chèque (de banque si possible) correspondant aux frais préalables à établir à l’ordre de la CARPA. Les frais préalables sont des frais d’huissier, de serrurier, de diagnostiqueur et de publicité, ceux-ci sont généralement compris entre 8 000€ et 12 000€ et sont annoncés par votre avocat quelques jours avant la vente.

6. Contacter un avocat : Faire appel à un avocat est obligatoire pour les ventes par adjudication. L’avocat sera votre partenaire privilégié et vous guidera tout au long du processus, simplifiant les démarches administratives et réduisant le risque d’erreurs. Il s’assure de la solvabilité de son client, collecte les documents nécessaires, porte l’enchère le jour de l’audience, et répond aux questions sur la faisabilité du projet.
Ses missions consistent à :

• a. S’assurer de la solvabilité de son client via l’attestation bancaire (mentionnée au point 4).
• b. Récolter les pièces nécessaires pour porter l’enchère, à savoir :
  • 1. Le chèque de banque à l’ordre du séquestre (bâtonnier de Paris) ou de la Caisse des dépôts et consignations selon les indications du cahier des conditions de vente, d’un montant égal à 10 % de la mise à prix du bien (3 000 € si la mise à prix est inférieure à 30 000 €) ;
  • 2. Le chèque de banque à l’ordre de la CARPA, du montant des frais préalables de vente.
  • 3. Un pouvoir écrit de porter enchère à une somme maximale.
  • 4. Un formulaire d’information sur l’identité de la personne physique ou morale.
  • 5. Une attestation de non condamnation (lutte contre les marchands de sommeil).
• c. Porter l’enchère le jour de l’audience d’adjudication (tous les jeudis à 14h00 au Tribunal judiciaire de Paris).
• d. Publier le jugement d’adjudication.
• e. Demander un extrait de matrice.
• f. Solliciter la radiation des hypothèques inscrites sur le bien (s’il y en a).
  En outre, l’avocat pourra répondre à vos questions concernant la faisabilité de votre projet (division, travaux, destination, usage, éviction de l’occupant, etc.).

7. Porter et remporter l’enchère (via son avocat) : Les enchères ont lieu à la salle des criées du Tribunal judiciaire dans lequel est inscrite la vente. Celles-ci débutent au montant de la mise à prix fixé par le cahier des conditions de vente. Chaque enchère doit couvrir celle qui précède selon un pas d’enchère de 1 000€ (généralement). Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.

8. La surenchère et la préemption : L’acquisition du bien n’est pas réalisée par le simple gain de l’enchère. Par exemple, si un bien est adjugé à un adjudicataire initial, une autre personne peut encore surenchérir dans les 10 jours suivants en offrant au moins 10 % de plus que le prix principal de la vente. Cela signifie que même après la vente initiale, le bien peut être racheté par un tiers si une surenchère est déposée. Cette surenchère peut être faite par toute personne, par acte d’avocat, et déposée au greffe du juge de l’exécution. Le bien est alors remis en vente en audience de surenchère. Les enchères reprennent au niveau du montant de la surenchère. Si aucune enchère plus élevée n’est faite, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire final.

De plus, comme pour une vente classique, le droit de préemption peut s’appliquer pour les biens mis en vente par adjudication. Le délai de purge de ce droit est d’un mois à compter de l’enchère.

9. Le paiement du prix de vente : (montant de l’enchère) doit intervenir dans un délai de deux mois suivant l’audience par laquelle l’adjudicataire a remporté l’enchère.

Le paiement des frais préalables et des émoluments de vente doit intervenir en priorité, dans de brefs délais (10 jours) suivant l’adjudication définitive.

10. Souscrire une assurance sur le bien : En l’absence de surenchère, l’adjudicataire est propriétaire dès l’audience de vente. Il lui est recommandé de souscrire une assurance habitation multirisque prenant effet à cette date, qui couvrira les dommages potentiels (incendie, dégâts des eaux, vandalisme, etc.) et minimisera les risques financiers liés à des incidents imprévus.

Félicitations, vous avez désormais toutes les cartes en main pour pouvoir acquérir votre première propriété via la procédure d’adjudication. Vous pouvez désormais sauter le pas !

Article initialement publié sur le Village de la Justice.