2024 a été une année peu favorable pour le marché de l’immobilier, avec un nombre de transactions qui devrait atteindre les 778 000 selon le dernier bilan conjoncturel des notaires [1].

Cependant, du côté du crédit, les signaux sont positifs et marquent un vrai retournement après une année 2023 difficile.

Diminution des taux de crédit immobilier en 2024

Source : baromètre décembre 2024 Observatoire Crédit Logement/CSA

Après avoir culminé à 4,21% en novembre 2023, soit un niveau jamais observé depuis dix ans, les taux moyens de crédit (toutes durées confondues) ont atteint 3,32 % fin décembre 2024. Toutefois, cette évolution positive n’efface pas encore la forte hausse des taux en 2022 et 2023.

Rappelons que les taux moyens de crédit immobilier avaient atteint un plancher de 1,03 % en octobre 2021, période que l’on peut qualifier a posteriori d’« âge d’or » pour les emprunteurs. Cependant, emprunter reste encore onéreux pour les ménages, notamment pour les primo-accédants.

L’ajustement des prix immobiliers, même s’il est manifeste dans certaines grandes métropoles, n’a pas permis de suffisamment resolvabiliser les ménages. La situation demeure fragile…

Taux d’intérêt moyen par durée de prêt

Ainsi, en trois ans, les taux de crédit toutes durées confondues ont été multipliés par trois.

Source : baromètre décembre 2024 Observatoire Crédit Logement/CSA

L’éventail des taux se resserre. Ainsi, en décembre 2024, l’Observatoire a mesuré seulement 0,10 % d’écart entre un crédit sur 15 ans et un crédit sur 25 ans.

La durée totale des crédits n’augmente plus

Source : baromètre décembre 2024 Observatoire Crédit Logement/CSA

En décembre 2024, la durée moyenne des prêts s’est établie à 252 mois, ce qui correspond à près de 21 ans. Cette durée moyenne est stable depuis deux ans.

Pendant la période de remontée des taux, l’allongement de la durée moyenne des crédits a été un moyen utilisé par les établissements bancaires pour maintenir la solvabilité des emprunteurs. En effet, rallonger la durée d’un crédit permet, pour un même montant emprunté, de réduire la mensualité. Cependant, la contrepartie de cet allongement a été le renchérissement du coût global du crédit pour les emprunteurs…

Actuellement, 68 % des prêts bancaires en accession à la propriété sont octroyés sur des durées de plus de 20 ans. Rappelons que la durée moyenne des crédits était seulement de 17,1 ans en 2014.

L’observatoire note que « les banques accompagnent la diminution des taux des crédits et facilitent l’amélioration de la solvabilité de la demande des ménages ». Il temporise en indiquant que « l’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100 K€ a certes baissé de 8,6 % en un an, elle reste toujours plus élevée de 20,1 % par rapport à décembre 2021, avant que les conditions de crédit ne se détériorent ». Ainsi, « la stratégie de relance du marché par les banques s’est traduite par un déplacement de la production de crédit immobilier vers les formules de prêts de plus de vingt ans ».

La production de crédit retrouve du tonus

Source : baromètre décembre 2024 Observatoire Crédit Logement/CSA

La production de crédit immobilier s’est ainsi redressée. Le mouvement est même net au quatrième trimestre avec une hausse de 50 % en glissement annuel. Sur l’ensemble de l’année, le nombre de crédits accordé a augmenté de 23,2 %.

Quelles prévisions pour l’ensemble de l’année 2025 ?

De nombreux facteurs influencent la demande de crédit, comme la croissance économique, le chômage et plus généralement la confiance en l’avenir. C’est cette confiance qui permet aux ménages de se projeter et de concrétiser l’acquisition d’un bien immobilier.

Prévision pour 2025

Source : baromètre décembre 2024 Observatoire Crédit Logement/CSA

La croissance économique devrait ralentir « avec 0,7 % en 2025 et 0,8 % en 2026 » et « le taux de chômage remonterait assez rapidement, pour s’établir au-dessus de 8 % dès 2026 ». Dans ce contexte, la croissance du pouvoir d’achat des ménages resterait faible. L’inflation devrait continuer à ralentir avec un taux moyen annuel inférieur à 2 % dès le début de 2025.

L’observatoire prévoit des taux moyens de crédit immobilier à 2,85 % au quatrième trimestre 2025 (2,95 % en moyenne annuelle).

Pour aller plus loin :
Baromètre de l’observatoire Crédit Logement-décembre 2024.