Rappels sur le démembrement de la propriété immobilière

C’est notre Code civil (1804) qui a défini la propriété immobilière moderne. Le droit de propriété se retrouve ainsi dans les articles 515 et suivants [1]. Il se décompose en trois droits distincts qui ont des caractéristiques propres : le droit de disposer du bien, le droit de l’utiliser et le droit d’en percevoir les fruits.

Ainsi, si on retient la racine latine des droits associés à la propriété, on retrouve :

• le « fructus » qui est le droit de percevoir les fruits du bien ;
• l’« usus » qui est le droit d’user du bien ;
• l’« abusus » qui est le droit de disposer du bien.

Le tableau suivant détaille ainsi les droits de propriété sur un bien :

Le démembrement est ainsi l’opération juridique qui va permettre de dissocier les droits de la pleine propriété d’un bien en deux droits : le droit de nue-propriété et le droit d’usufruit. Au-delà des considérations civiles et/ou successorales, le démembrement a également des conséquences fiscales.

Des stratégies patrimoniales peuvent être mises en œuvre afin d’utiliser efficacement les potentialités offertes par le démembrement de propriété. Elles pourront concerner différents types d’investissements : l’immobilier, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les comptes titres, les assurances-vie et contrats de capitalisation. Nous nous intéressons dans cet article au démembrement de la propriété immobilière.

Investir en démembrement de propriété

Traditionnellement, une acquisition immobilière est réalisée en pleine propriété. Dans le cas d’une démarche patrimoniale d’investissement en démembrement un investisseur va uniquement acquérir la nue-propriété du bien immobilier. Ce démembrement sera temporaire, c’est-à-dire qu’à l’issue de la période de démembrement, la pleine propriété du bien se reconstitue automatiquement sans intervention aucune.

Cette démarche d’investissement concerne l’immobilier locatif. La particularité, notable, est que pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne touchera pas de loyers. À l’issue de la période de démembrement temporaire, la pleine propriété du bien se reconstitue automatiquement. Le nu-propriétaire devient ainsi pleinement propriétaire de son bien. Il touchera ainsi les loyers de son bien s’il a besoin de revenus complémentaires. Il aura aussi la possibilité de le revendre ou de le transmettre.

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La valeur de la nue-propriété d’un bien immobilier se calcule comme la différence entre la valeur de la pleine-propriété du bien et la valeur de l’usufruit temporaire.

L’article 669 du CGI[[Code général des impôts]] indique le barème à retenir pour les usufruits temporaires, nommés aussi usufruits fixes. Ainsi, la valeur de l’usufruit temporaire est estimée à 23 % de « la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit ».

Plus sa durée est importante, plus la valeur de l’usufruit temporaire représentera une part croissante de la valeur de la pleine propriété :

Dans le cas du bien immobilier démembré, la valeur économique de l’usufruit temporaire correspond à la somme actualisée des loyers touchés pendant la période de démembrement.

Ainsi, plus la période de démembrement sera longue et plus la valeur de la nue-propriété sera faible. Ce qui semble logique, le prix de la nue-propriété reflète le renoncement du nu-propriétaire à toucher les loyers de son bien pendant la période de démembrement.

Sur le marché de l’investissement en démembrement, l’usufruit est acquis par un bailleur social qui va assurer la gestion locative du bien et toucher les loyers.

Un bien qui va se valoriser au fil du temps et générer des revenus locatifs demain

Les opérations de démembrement concernent des biens immobiliers neufs. Un maître d’ouvrage conçoit le projet et sélectionne des zones à potentiel locatif. Les durées de démembrement retenus dans les projets sont généralement de 15 ans (elles peuvent aller jusqu’à 20 ans). Pour des investisseurs déjà propriétaires bailleurs et souhaitant encore investir, les avantages sont nombreux :

• investir dans de l’immobilier neuf à prix décoté par rapport au prix du marché pour des biens similaires en pleine propriété ;
• ne pas augmenter la fiscalité « revenus fonciers » puisque l’investisseur ne touche aucun loyer pendant la période de démembrement ;
• investir à crédit et déduire les intérêts d’emprunt des autres revenus fonciers si l’usufruitier est un bailleur social ;
• en cas de vente à l’issue de la période de démembrement, la plus-value est calculée en tenant compte du prix d’acquisition en pleine propriété ;
• la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier ;
• enfin, faire sortir la valeur de l’investissement en nue-propriété de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Si les prix immobiliers restent inchangés pendant la période de démembrement, la reconstitution progressive de la nue-propriété valorise automatiquement le capital de l’investisseur. Cette valorisation du capital peut être estimée à environ 4 % par an.

Que faire à l’issue de la période de démembrement ?

À l’issue de la période de démembrement, le propriétaire a plusieurs options parmi lesquelles :

• occuper le bien pour en faire sa résidence principale ;
• laisser le bien en location et toucher les loyers s’il a besoin de revenus complémentaires,
• revendre le bien pour refaire une opération similaire ou utiliser le produit de la vente en fonction de ses besoins,
• transmettre le bien par donation à ses enfants, par exemple en nue-propriété.

L’investissement en nue-propriété offre ainsi une alternative à l’investissement locatif traditionnel.